I veicoli di investimento immobiliare professionale: I fondi immobiliari ad apporto

Transcript

1 I veicoli di investimento immobiliare professionale: I fondi immobiliari ad apporto Le problematiche operative e le soluzioni possibili Roma 28 ottobre 2005 SORGENTE Società di Gestione del Risparmio S.p.A.

2 Indice Aperture dello spazio normativo: modalità realizzative dei fondi immobiliari Mappatura (non esaustiva) degli obiettivi degli Stakeholders Caratteri fondamentali del fondo d investimento Schema tecnico per la costituzione di un fondo immobiliare ad apporto Processo realizzativo: le fasi principali Il regime fiscale: il risparmio tributario La governance: problemi connessi al controllo sull impiego del patrimonio La governance: partecipazione degli investitori alla gestione I principali vantaggi dei fondi immobiliari ad apporto Aspetti critici dei fondi immobiliari ad apporto 2

3 Aperture dello spazio normativo: modalità realizzative dei fondi immobiliari Ad apporto di portafoglio plurimo Ad apporto pubblico o privato A raccolta Fondo Immobiliare ad apporto Ad apporto diretto (in conflitto di interessi) Ad apporto puro Ad emissione unica o multipla Ad apporto misto 3

4 Mappatura (non esaustiva) degli obiettivi degli Stakeholders Conferenti Dismissione attività non core (accesso vs proprietà) Way out su piani di investimento Fare nuova finanza / equilibri tecnici Controllo su impiego patrimoniale Accesso a gestione professionale Risparmio fiscale FONDO SGR Investitori Partecipazione ad un piano di investimento con caratteristiche note Rendimento ragionevole, basso rischio Alto rendimento, rischio sostenuto Trasparenza informativa Liquidità / Cash flow Meccanismi di governance Concilia le due serie di diritti 4

5 Caratteri fondamentali del fondo d investimento Organismo Gestione Prodotto Sviluppo urbanistico edilizio Collettiva Controllo Attività operativa Affari Obiettivi Pianificazione organizzazione Creazione valore Organizzazione Market Amministrazione professionale Trading Riposizionamento Pluralità di partecipanti Funzione di risparmio Gestione patrimoniale individuale Finanza Leverage/equity Risk management Tresury management 5

6 Schema tecnico per la costituzione di un fondo immobiliare ad apporto BANCA D ITALIA CONSOB 1. invio regolamento 2. approvazione 3. Invio prospetto informativo 4. approvazione SGR FONDO 5a. sottoscrizione quote 5b. apporto immobili ENTE APPORTANTE 6. quote 9. patrimonio raccolto BORSA 10. quotazione CONSORZIO DI COLLOCAMENTO MERCATO (retail o investitori qualificati) 7. collocamento 8. acquisto quote 6

7 Processo realizzativo: le fasi principali 1 Selezione del portafoglio immobiliare Due diligence Atti prodromici Valutazione del patrimonio / Business Plan Autorizzazione del regolamento/ prospetto 2 Apporto emissione di quote Richiamo impegni Conferimento / versamento Caricamento quote FASI PRINCIPALI 3 Collocamento / Quotazione Vendita Iter quotazione (Consob, Borsa, Sponsor) 4 Investimenti/disinvestimenti /asset management Gestione Locazioni / property management Dinamiche finanziarie 5 Formazione decisioni Governance Controllo 7

8 Il regime fiscale: il risparmio tributario Impresa Utile tassato al 30% Margine immobiliare Imponibile reddituale Fondo Risultato economico inciso al 12,5% Nei fondi immobiliari l imposizione è condizionata alla effettiva distribuzione dei proventi 8

9 La governance: problemi connessi al controllo sull impiego del patrimonio Apparato di tutele Vigilanza Banca d Italia, Consob, UIC SGR Controllo GESTIONE Obiettivi Valore Garanti Tipici Banca depositaria, Esperti Indipendenti, Borsa, Collocatore Attività operativa Affari Pianificazione organizzazione Mercato Investitori retail / istituzionali 9

10 La governance: partecipazione degli investitori alla gestione Assemblea dei partecipanti Sostituzione SGR Controllo Obiettivi Composizione / funzionamento comitati Attività operativa Affari GESTIONE Pianificazione organizzazione Advisory commitee Composizione Poteri decisionali Consulting / assurance 10

11 I principali vantaggi dei fondi immobiliari ad apporto 1 VELOCITA DI INVESTIMENTO Ai sottoscrittori si offre un prodotto capace di generare reddito a pieno regime sin dai primi momenti di vita. 2 PROGETTAZIONE DI LUNGO TERMINE Le previsioni circa la strategia del fondo e le caratteristiche degli investimenti del fondo, sono note sin dall inizio, si possono quindi meglio prevedere le politiche di gestione e di investimento da adottare. Vantaggi nella creazione di un fondo ad apporto 3 CAPACITA DISTRIBUTIVA Il collocamento delle quote del fondo sul mercato o presso gli investitori istituzionali è facilitato dalla conoscenza dei singoli beni in cui investe il fondo. 4 SPECIFICITA DEL PRODOTTO Si offre uno strumento finanziario confezionato su misura ad una determinata classe di investitori. GESTIONE PROFESSIONALE 5 Si fornisce una gestione efficiente e professionale del patrimonio immobiliare favorendo per l Ente apportante la concentrazione sul proprio core business. 11

12 Aspetti critici dei fondi immobiliari ad apporto 1 VALORE DI APPORTO DEI BENI Il valore degli immobili non scaturisce da una effettiva trattativa immobiliare. Criticità nella creazione di un fondo ad apporto 2 IL COLLOCAMENTO DELLE QUOTE E DELLE PERFORMANCE Molto spesso la performance del primo anno di attività risente del basso valore di apporto degli immobili, falsando le effettive capacità di performance del fondo. 3 DISEQUILIBRI DATI DALLA COMPAGINE SOCIETARIA Possibilità di eccesso di potere decisionale del sottoscrittore di maggioranza a scapito dei piccoli investitori. 12