PERIZIA DI STIMA LOTTO N MAGAZZINO SITO IN VIA RUCELLAI N. 6/A A MESTRE (VE)

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1 PERIZIA DI STIMA LOTTO N MAGAZZINO SITO IN VIA RUCELLAI N. 6/A A MESTRE (VE) Il Cmmissari Liquidatre di CO.I.P.E.S. S. C. p. A. in LCA, Dtt. Antni Venturini in LOTTO N. 141 Mestre(VE) Magazzin data 15/01/2018, incaricava Scietà Arketip Architettura & Urbanistica, P.IVA e C.F , cn sede a Imla (BO) in via Fanin, 22/C, che per svlgere quest incaric si avvale del sci Arch. Francesc Remndini, iscritt all Ordine degli Architetti di Blgna cl n. 2746, di prcedere alla redazine di perizia di stima di unità immbiliare ad us magazzin sita in via Rucellai 6/A a Mestre (VE) di prprietà CO.I.P.E.S. in LCA. L arch. Francesc Remndini, dp aver pres visine dei dcumenti catastali, aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, aver avut i necessari cntatti cn l'uffici tecnic del Cmune, espne quant segue. * * * PREMESSA I beni ggett di perizia sarann presi in cnsiderazine specificand: 1. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE 2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE 3. CONFINI 4. PROPRIETÀ 5. DESCRIZIONE DEL BENE 6. PROVENIENZA DEL BENE 7. INDAGINE AMMINISTRATIVA 8. ATTI PREGIUDIZIEVOLI VINCOLI, ONERI ED ESISTENZA DI PARTI COMUNI, SERVITU 9. REGIME FISCALE

2 2 di SITUAZIONE OCCUPAZIONALE 11. CONFORMITA IMPIANTI 12. STIMA DEL BENE * * * 1. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Trattasi di unità immbiliare (in seguit definita anche Ltt 141 ) ad us magazzin psta al pian terra di un edifici di tre piani furi terra ad us prevalentemente residenziale ubicat a Mestre in via Rucellai 6/A, della Superficie Lrda Vendibile (SLV) pari a mq. 31, IDENTIFICAZIONE CATASTALE In data 09/01/2020, all Agenzia delle Entrate Uffici Prvinciale di Venezia, l immbile risulta individuat cme segue. Beni intestati errneamente a *, nat *, cdice fiscale *, per il diritt di prprietà, per l'inter (cme indicat nella relazine ventennale ntarile all. 5). Catast Fabbricati del Cmune di Venezia (VE): Fgli 136, Mappale 1897, subaltern 14, via Givanni Rucellai n. 6/A, pian T, zna censuaria 9, categria C/2, classe 10, cnsistenza mq. 55, superficie catastale ttale mq. 63, R.C.E. 144,87. A cura dell aggiudicatari è prescritta la reglarizzazine catastale cn neri e spese cnnessi, per reglarizzare l errata intestazine catastale ed alcune piccle diffrmità rispett all stat dei lughi. (Allegati. 1, 2, 3 e 4). 3. CONFINI Il Ltt 141 cnfina a sud e ad vest cn il mappale 1824, a est cn il van scala cndminiale, a nrd cn il sub 15 della stessa prprietà, salv altri. 4. PROPRIETÀ

3 3 di 3 CO. I. P. E. S. - CONSORZIO DI INIZIATIVE E PROMOZIONE DELL`EDILIZIA SOCIALE - SOCIETA` COOPERATIVA PER AZIONI CON SEDE IN VENEZIA in via Trin C.F prprietaria per 1/1. 5. DESCRIZIONE DEL BENE Il cmpless immbiliare ve è sita l unità immbiliare ggett della presente perizia è cstituit da un edifici cn tiplgia in linea di tre piani furi terra; il pian prim e secnd hann destinazine residenziale e gli allggi accedn tramite un van scala cmune senza ascensre. Il pian terra ha destinazine cmmerciale e di servizi cn accessi direttamente sulla via Rucellai e via Esid. Il ltt 141 è cstituit da un lcale principale, suddivis in due parti da arcate in muratura e da un lcale disimpegn/ingress e da un lcale bagn finestrat cn antibagn, pst al pian terra, che ha access dal van scala cndminiale mediante prtncin blindat pst nel lcale disimpegn. Internamente il Ltt 141 è cllegat cn altra unità immbiliare della stessa prprietà tramite prta interna tagliafuc, che dvrà essere rimssa cn spese e neri a caric dell aggiudicatari cntestualmente alla chiusura del van cn muratura al fine di separare fisicamente le due unità immbiliari. Finiture. Gli infissi esterni sn realizzati cn prfilati in allumini vetrati; le due vetrine che prspettan sulla via Esid nn sn apribili; la pavimentazine è in ceramica mncttura e la finitura delle murature interne e del sffitt è in intnac tinteggiat, nel bagn e antibagn è presente rivestiment in ceramica alle pareti. L impiant di riscaldament è cn caldaia murale a gas e termcnvettri. Nel bagn è presente un radiatre a piastre in ghisa. Il grad di cnservazine dell immbile ad un esame visiv è sufficiente e presenta macchie di umidità da infiltrazine nel sffitt e di umidità di risalita nelle pareti laterali.

4 4 di 4 (All. 1 e 8). 6. PROVENIENZA DEL BENE Il ltt 151 è pervenut a CO.I.P.E.S. in LCA: a) quant al diritt di prprietà dell'area, del COMUNE DI VENEZIA, cn sede a Venezia (VE), per acquist fattne, in parte, cn att ricevut dal * del Cmune di Venezia il 2 dicembre 1976 rep. * e trascritt all'agenzia delle Entrate - Uffici Prvinciale di Venezia - Territri - Servizi di Pubblicità Immbiliare il 30 dicembre 1976 all'art e, per la restante parte, cn att ricevut dal * del Cmune di Venezia il 3 dicembre 1976 rep. * e trascritt all stess Uffici il 30 dicembre 1976 all'art. *; b) quant alla prprietà superficiaria, della C.O.I.P.E.S. - CONSORZIO DI INIZIATIVE E PROMOZIONE DELL'EDILIZIA SOCIALE - SOCIETA' COOPERATIVA A RESPONSABILITA' LIMITATA, cn sede a Venezia -Mestre, cdice fiscale , per acquist fattne cn att di dati in slutum ricevut dal ntar dttr * il 25 giugn 1991 rep. * e trascritt all'agenzia delle Entrate - Uffici Prvinciale di Venezia - Territri - Servizi di Pubblicità Immbiliare il 22 lugli 1991 all'art Cn scrittura privata autenticata nelle sttscrizini dal ntar dttr * il 27 nvembre 2001 rep. * e trascritt all'agenzia delle Entrate - Uffici Prvinciale di Venezia - Territri - Servizi di Pubblicità Immbiliare il 27 dicembre 2001 all'art , la CO.I.P.E.S. - CONSORZIO DI INIZIATIVE E PROMOZIONE DELL'EDILIZIA SOCIALE - SOCIETA' COOPERATIVA A RESPONSABILITA' LIMITATA, cn sede a Venezia (VE), cdice fiscale , ha acquistat la crrelativa quta di cmprprietà dell'area, divenend csì piena ed esclusiva prprietaria degli immbili. (vedi relazine ntarile ventennale All. 5) 7. INDAGINE AMMINISTRATIVA

5 5 di 5 L edifici di cui fa parte il Ltt 141 è stat realizzat, in frza delle autrizzazini edilizie rispettivamente csì dettagliate: - Cncessine edilizia prt. VE/37969/435/75 del 26/02/1976; - successive varianti n / del 09/03/1979, n. 1024/82 del 24/06/1982; n. 330/84 del 06/03/1985 e n. 1918/87 prt gen. 8/24546 del 24/05/1989; - Autrizzazine edilizia in data 06/06/1985 n. 1243/85; - Agibilità in data 04/07/1985 n. 8/06717/85; - DIA Mestre del 27/10/1997 per pere interne; - Cncessine edilizia prt. 2000/17120 del 24/08/2001 per cambi di destinazine d us da Negzi/Magazzin a Garage/Magazzin (All. 6) Nel crs del sprallug cnfrntand le planimetrie allegate cn l stat dei lughi, si evidenzia che ccrre reglarizzare alcune diffrmità, mediante sanatria cn reglarizzazine urbanistica, edilizia e catastale cn neri e spese cnnessi, a caric dell Aggiudicatari. Cn spese e neri a caric della Prcedura, cntestualmente al definitiv di cmpravendita, la medesima cnsegnerà all aggiudicatari l Attestat di Prestazine Energetica (APE) del Ltt ATTI PREGIUDIZIEVOLI VINCOLI, ONERI ED ESISTENZA DI PARTI COMUNI, SERVITU Al 09/01/2020 nn risulta alcun gravame ad eccezine di: 1) cnvenzine edilizia ricevuta dal ntar dttr * il 22 lugli 1977 rep. * e trascritta all'agenzia delle Entrate - Uffici Prvinciale di Venezia - Territri - Servizi di Pubblicità Immbiliare il 5 agst 1977 all'art. 9571, successivamente mdificata e integrata cn altr att del medesim ntar del 12 settembre 1980 rep. * e trascritt all stess Uffici il 23 settembre 1980 all'art ;

6 6 di 6 Il tutt cme riprtat nella relazine ventennale ntarile redatta dal Ntai Rbert Mscatiell in Blgna. (All. 5) Nn è stat pssibile individuare la cnsistenza delle parti cmuni, per mancanza di specifiche nei rgiti di cmpravendita esaminati e per l assenza di elabrat planimetric digitale. 9. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta ad I.V.A. a impsta di registr secnd il regime fiscale vigente al mment del trasferiment del bene. 10. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Il ltt 141 risulta liber da persne e nella dispnibilità del Cmmissari Liquidatre. 11. CONFORMITA IMPIANTI Nn è stat pssibile verificare il funzinament degli impianti, né reperire le certificazini di cnfrmità; attualmente ad un esame visiv gli impianti di riscaldament, elettric e adduzine acqua sn in cmune cn il sub 15 adiacente della stessa prprietà. L Aggiudicatari ai sensi del D.M. 22/01/2008 n. 37 rinunzierà irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e si farà interamente caric degli neri di divisine degli impianti cmuni cl sub 15 e delle spese di adeguament degli stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand gli rgani della Prcedura da gni respnsabilità al riguard. 12. STIMA DEL BENE Il più prbabile valre di mercat di un bene immbiliare può essere determinat secnd diversi criteri di valutazine (di cmparazine, di capitalizzazine del reddit, di trasfrmazine, di surrgazine, di ricstruzine, di cmplementarietà, ecc.). La scelta del criteri di valutazine cn la relativa prcedura deve rispndere nel md più pertinente all scp.

7 7 di 7 Il criteri del valre di cmparazine (metd dirett) si differenzia dagli altri in quant utilizza nella cmparazine un parametr glbale, che sintetizza in sé le caratteristiche del bene e l pne a cnfrnt cn beni analghi a quell da stimare, in md da acquisire una scala di valri entr la quale cllcare il bene ggett della valutazine che sarà tant più attendibile quant più il bene sarà cllcabile nella specifica psizine di una scala di valri mgenea, ciè di beni analghi. I prezzi di riferiment, sufficientemente numersi e attendibili, dvrann riguardare beni analghi a quell ggett di valutazine ed essersi verificati in tempi nn lntani dalla data della valutazine. Nel cas degli altri criteri di valutazine (metdi indiretti) si utilizzan vari parametri disaggregati, le cui analisi, valutazini (anche per cnfrnt specific) e riaggregazine cn pprtuni algritmi in funzine dei parametri assunti, prtan alla determinazine cnclusiva del valre del bene immbiliare. Le prcedure, materialmente, risultan cndizinate dalla cnscenza dei valri e dei cefficienti attribuiti a tutti i parametri utilizzati nella valutazine. Quand le infrmazini di mercat sn numericamente scarse, il tecnic valutatre deve scegliere cn attenzine quelle più utili per avere cmunque una rappresentatività raginevlmente significativa del bene e dei dati parametrici ggett delle infrmazini stesse. Anche a tale fine è indispensabile la cnscenza delle caratteristiche dei beni che si assumn per il cnfrnt dei prezzi di mercat e la cnscenza delle caratteristiche del bene ggett della valutazine. Se nn fsse pssibile si ritenesse nn sufficiente prcedere cn la cmparazine diretta, per inesistenza del mercat per scarsità dei prezzi parametrici rappresentativi di beni analghi sul mercat, che rendan pssibile esprimere il giudizi sintetic del valre di mercat del bene, è pprtun ed utile adttare prcedure di tip indirett, analizzand e valutand più parametri. La prcedura di valutazine va scelta in relazine all scp da perseguire verificandne

8 8 di 8 l'applicabilità al cas specific. A vlte, in casi cmplessi, è utile e pssibile l'adzine di più prcedure, previa verifica di applicabilità, al fine di megli raggiungere e cncludere la valutazine. Per la determinazine del valre cmmerciale del bene, in altre parle del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di cmparazine di cnfrnt di mercat. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata a individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiaria. In cnsiderazine dell attuale situazine di recessine del mercat, che cinvlge maggirmente gli edifici ad us magazzin quale il bene esaminat, nn reperend dati cmparabili recenti desunti da atti di cmpravendita ritenuti attendibili, sn stati esaminati immbili similari prpsti in vendita, applicand pi le percentuali medie di scnt prpste all intern delle trattative; a cnfrt sn state cnsultate fnti quali Agenzia del Territri e Valri OMI e Brsini Immbiliari; in particlare la fnte utilizzata è l Osservatri Immbiliare dell'agenzia del Territri (2 semestre 2019), per edifici ad us Abitazini civili, situati a Venezia, fascia Suburbana/ MESTRE SEMICENTRALE cdice zna E19, micrzna 2 cn caratteristiche simili alla zna ve è ubicat il ltt 141. (All. 7) In base a quant vist in lug, prima brevemente descritt, tenut cnt dell ubicazine, della pssibile appetibilità degli immbili, cn particlare riferiment alla lr tiplgia, dei criteri di valutazine precedentemente espsti e infine, dell attuale situazine del mercat immbiliare, i valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata. La valutazine dell immbile è effettuata a crp, anche se ci si riferisce alla superficie cmmerciale.

9 9 di 9 Ciò premess, per prcedere alla stima dell unità immbiliare ccrre individuare e determinare la Superficie Cmmerciale Superficie Lrda Vendibile. Si tratta ciè della superficie al lrd dei muri, valutata cn il metd di calcl previst nel D.P.R.23/03/1998 n Calcl della SLV: ambienti principali e accessri diretti: 0 mq x 100% pertinenze esclusive accessrie nn cmunicanti (magazzin): 62,15 x 50% SOMMANO SLV = 0,00 mq = 31,08 mq 31,08 mq. Le superfici sn state desunte dalle planimetrie allegate ai titli abilitativi cmpletate da verifiche metriche a campine. Richiamate le già citate fnti dell Agenzia del Territri e Valri OMI e Brsini Immbiliari-Osservatri Immbiliare dell'agenzia del Territri (2 semestre 2019), per edifici ad us Abitazini civili, situati a Venezia, fascia Suburbana/ MESTRE SEMICENTRALE cdice zna E19, micrzna 2, si ritiene di assumere, nnstante la destinazine d us a magazzin, cme tiplgia quella relativa alle abitazini civili in stat cnservativ NORMALE ed in cnsiderazine del grad di finitura e di cnservazine dell immbile, ltrechè delle sue caratteristiche fisiche il valre csì individuat: (valre medi del range per mq di SLV) Valre unitari SLV (VU): /mq di SLV. Si applica un deprezzament del valre unitari del Ltt 150, frfetariamente e parametricamente stimabile in un 15% cnsiderand l stat di cnservazine delle murature e dei sffitti, i lavri di divisine edile ed impiantistica e di reglarizzazine catastale a caric dell Aggiudicatari di cui ai precedenti capitli 5, 7 e 11, da cui si ricava: Valre unitari SLV (VU): ,00 x 0,85 = /mq di SLV circa. Valre immbile: SLV x VU = mq. 31,08 x (1.233 /mq)= ,64

10 10 di 10 VALORE DI MERCATO ARROTONDATO ,00 Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment ad ggi, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva. VALORE DI MERCATO A BASE D ASTA: ,00 * * * Ciò è quant l scrivente in scienza e cscienza ritiene di dver prgere ad espletament dell incaric ricevut. Cn sservanza, Imla, lì 31 marz Il tecnic valutatre : ( Arch. Francesc Remndini ) Allegati: All. 1 Planimetria catastale indicante la cnsistenza del bene ggett di stima; All. 2 - Visura catastale; All. 3 Estratt di mappa catastale; All. 4 Planimetria catastale; All. 5 Relazine ntarile ventennale; All. 6 - Cncessine edilizia prt. 2000/17120 del 24/08/2001 (stralci); All. 7 Valri Osservatri Immbiliare dell'agenzia del Territri; All. 8 - Dcumentazine ftgrafica.