STUDIO DI SETTORE TG40U ATTIVITÀ VALORIZZAZIONE E PROMOZIONE IMMOBILIARE COMPRAVENDITA DI BENI IMMOBILI LOCAZIONE DI BENI IMMOBILI

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1 STUDIO DI SETTORE TG40U ATTIVITÀ VALORIZZAZIONE E PROMOZIONE IMMOBILIARE ATTIVITÀ COMPRAVENDITA DI BENI IMMOBILI ATTIVITÀ LOCAZIONE DI BENI IMMOBILI Settembre 2006

2 PREMESSA L evoluzione dello Studio di Settore SG40U Locazione, valorizzazione, compravendita di beni immobili propri - è stata condotta analizzando i modelli per la comunicazione dei dati rilevanti ai fini dell applicazione degli Studi di Settore per il periodo d imposta 2004, completati con le informazioni contenute nel questionario ESG40 inviato ai contribuenti per l evoluzione dello studio in oggetto. I contribuenti interessati sono risultati pari a Il numero dei soggetti i cui modelli sono stati completati con le informazioni contenute nei relativi questionari è stato pari a Su tali modelli sono state condotte analisi statistiche per rilevare la completezza, la correttezza e la coerenza delle informazioni in essi contenute. Tali analisi hanno comportato, ai fini della definizione dello studio, lo scarto di posizioni. A seguito degli scarti effettuati, il numero dei contribuenti oggetto delle successive analisi è stato pari a Distribuzione dei contribuenti per Forma Giuridica Numero % sugli elaborati Persone fisiche ,0 Società di persone ,7 Società di capitali, enti commerciali e non ,3 2

3 INQUADRAMENTO GENERALE Lo studio in questione analizza il settore della valorizzazione e promozione immobiliare, compravendita e locazione di beni immobili. I fattori che hanno contribuito maggiormente alla definizione dei cluster sono i seguenti: la tipologia dell attività e la destinazione degli immobili trattati: la tipologia di attività svolta consente di distinguere le imprese specializzate in: - compravendita e/o valorizzazione immobiliare (2, 5, 9, 10, 12, 17); - locazione (cluster 1, 3, 6, 7, 8, 11, 13, 14, 15, 16 e 18); - sviluppo di progetti immobiliari, stime, valutazioni e studi di fattibilità (cluster 4); da quelle che svolgono attività mista di compravendita e locazione (cluster 19). Nell ambito delle imprese di compravendita e/o valorizzazione immobiliare la tipologia degli immobili trattati consente la seguente classificazione: - compravendita e valorizzazione immobiliare di fabbricati (cluster 2, 5, 10 e 17); - compravendita e valorizzazione di aree edificabili (cluster 9); - compravendita di terreni non agricoli (cluster 12). Per quanto concerne le imprese di locazione, si distinguono quelle che gestiscono immobili di tipologie diverse (cluster 13) da quelle specializzate in: - fabbricati ad uso abitazione (cluster 6, 8 e 16); - fabbricati ad uso commerciale/industriale (cluster 1 e 18) e più in particolare centri commerciali (cluster 7); - fabbricati ad uso ufficio (cluster 14); - fabbricati ad altro uso (cluster 11); - terreni ad uso agricolo (cluster 15); - altri terreni (cluster 3). 3

4 la dimensione: il fattore dimensionale ha permesso di differenziare: - sulla base dell entità del patrimonio immobiliare destinato alla vendita, le imprese di compravendita di fabbricati e/o valorizzazione immobiliare tra grandi (cluster 2), medio-grandi (cluster 10), medio-piccole (cluster 5) e piccole (cluster 17); - sulla base dell entità del patrimonio immobiliare destinato alla locazione, le imprese di locazione specializzate in immobili residenziali tra grandi (cluster 8), medie (cluster 6) e piccole (cluster 16). la numerosità della clientela: nell ambito della locazione di fabbricati ad uso commerciale/industriale, sono state distinte le imprese i cui ricavi derivano quasi esclusivamente dal cliente principale (cluster 18). Si precisa che tutti i valori evidenziati sono riferiti, salvo diversa indicazione, ai valori medi del cluster di riferimento. DESCRIZIONE ECONOMICA DEI CLUSTER Cluster 1 Imprese di locazione specializzate in fabbricati ad uso commerciale/industriale Numerosità: Il cluster raggruppa le imprese di locazione specializzate in fabbricati ad uso commerciale/industriale (91% dei ricavi). I fabbricati ad uso commerciale/industriale locati sono 4 su un numero complessivo di 5 fabbricati locati per una superficie totale di circa mq. Coerentemente con la specializzazione dell attività, la clientela è rappresentata da imprese, enti privati ed esercenti arti e professioni anche in forma associata (90% dei ricavi). 4

5 Per quanto concerne la forma giuridica, si tratta in prevalenza di società (48% di capitali e 48% di persone); gli addetti complessivi sono 2 o 3. Nel 50% dei casi le imprese dispongono di locali destinati a uffici (30 mq). Cluster 2 Imprese grandi di compravendita e/o valorizzazione immobiliare Numerosità: 408 I soggetti appartenenti al cluster sono imprese che svolgono prevalentemente attività di vendita di fabbricati e/o di valorizzazione immobiliare con un patrimonio immobiliare consistente. I fabbricati venduti (dai quali deriva il 74% dei ricavi) sono in prevalenza quelli ad uso abitazione (15 per un totale di circa mq) e, in misura minore, quelli ad uso commerciale/industriale (4 nel 30% dei casi per un totale di circa mq) e ad altro uso (20 nel 51% per un totale di circa 450 mq). Tra gli immobili invenduti, sono presenti fabbricati ad uso abitazione (15 per un totale di circa mq), ad uso commerciale/industriale (7 nel 47% dei casi per un totale di circa mq) e ad altro uso (31 nel 65% per un totale di circa mq) e aree edificabili (2 o 3 nel 29% per un totale di circa mq). Il 50% circa dei soggetti dichiara l esistenza al termine dell esercizio di prodotti in corso di lavorazione; sempre il 50% circa sostiene costi per costruzioni effettuate da terzi, spese notarili, oneri di urbanizzazione, catastali e altri connessi alla licenze edilizie e/o spese di progettazione. Le imprese del cluster, quasi esclusivamente società di capitali (93% dei casi), presentano un numero complessivo di addetti pari a 3 e, nella maggioranza dei casi, dispongono di locali destinati a uffici (40 mq circa). Per quanto concerne la clientela, le imprese del cluster operano prevalentemente con privati (58% dei ricavi) e con imprese, enti privati ed esercenti arti e professioni anche in forma associata (38%). 5

6 Cluster 3 Imprese che effettuano prevalentemente affitto di terreni Numerosità: 869 Il cluster raggruppa le imprese che affittano principalmente terreni non agricoli (78% dei ricavi); il 22% dei soggetti effettua anche locazione di fabbricati ad uso commerciale/industriale (42% dei ricavi). I terreni affittati sono 2 per un totale di circa mq; il 30% circa dei soggetti presenta circa mq di terreni non affittati. Coerentemente con la specializzazione dell attività, la clientela è rappresentata in prevalenza da imprese, enti privati ed esercenti arti e professioni anche in forma associata (84% dei ricavi) e, in misura contenuta, da privati (48% dei ricavi nel 22% dei casi). Si tratta in prevalenza di società (60% di capitali e 36% di persone) e sono presenti complessivamente 3 addetti. Cluster 4 Imprese specializzate in sviluppo di progetti immobiliari, stime, valutazioni e studi di fattibilità Numerosità: 775 Le imprese appartenenti al cluster si occupano prevalentemente di sviluppo di progetti immobiliari (72% dei ricavi) e, in misura minore, di valutazioni/stime/studi di fattibilità (77% dei ricavi nel 29% dei casi). Non risultano generalmente ricavi derivanti dalla vendita e dalla locazione di beni immobili, mentre il 40% circa delle imprese presenta rimanenze finali di prodotti in corso di lavorazione. Nel 20% dei casi le imprese dichiarano fabbricati ad uso abitazione invenduti di circa 500 mq e, sempre nel 20% circa, aree edificabili invendute per oltre mq. L attività è rivolta sia a imprese, enti privati ed esercenti arti e professioni anche in forma associata (88% dei ricavi nel 58% dei casi), sia a privati (79% nel 44%). 6

7 Le imprese in questione, soprattutto società di capitali (77% dei casi), presentano 2 addetti e dispongono spesso di locali destinati a uffici (30 mq circa). Cluster 5 Imprese medio-piccole di compravendita e/o valorizzazione immobiliare Numerosità: Le imprese appartenenti al cluster svolgono prevalentemente attività di vendita di fabbricati e/o di valorizzazione immobiliare. I fabbricati oggetto dell attività di vendita (dai quali deriva il 78% dei ricavi) sono in prevalenza ad uso abitazione (4 per un totale di circa 380 mq) e, in misura minore, ad altro uso (4 nel 32% dei casi per un totale di 135 mq). Tra gli immobili invenduti, sono presenti fabbricati ad uso abitazione (3 per un totale di circa 300 mq), ad uso commerciale/industriale (3 nel 24% dei casi per un totale di circa 900 mq) e ad altro uso (5 nel 45% per un totale di circa 200 mq) e aree edificabili (2 nel 23% per un totale di circa mq). Il 55% dei soggetti dichiara l esistenza di rimanenze al termine dell esercizio di prodotti in corso di lavorazione. Per l attività di valorizzazione immobiliare la metà circa delle imprese sostiene costi per costruzioni effettuate da terzi; nel 40% circa dei casi sono presenti altresì spese notarili e spese di progettazione. Le imprese del cluster, soprattutto società di capitali (76% dei casi), hanno un numero di addetti pari a 2; nella maggioranza dei casi sono presenti locali destinati a uffici (24 mq). Per quanto concerne la clientela, le imprese del cluster operano prevalentemente con privati (68% dei ricavi) e, in misura contenuta, con imprese, enti privati ed esercenti arti e professioni anche in forma associata (57% dei ricavi nel 45% dei casi). 7

8 Cluster 6 Imprese di locazione di medie dimensioni specializzate in immobili residenziali Numerosità: Il cluster raggruppa le imprese di locazione specializzate in fabbricati ad uso abitazione (82% dei ricavi) con un numero complessivo di immobili locati pari a 36 per un totale di circa mq; i fabbricati ad uso abitazione locati sono 26. Il 55% delle imprese dispone di circa 400 mq di fabbricati residenziali non locati. Coerentemente con la specializzazione dell attività, la clientela è rappresentata prevalentemente da privati (77% dei ricavi). Per quanto concerne la forma giuridica, si tratta in prevalenza di società (64% di capitali e 34% di persone); gli addetti complessivamente occupati sono 2 o 3. Nella maggioranza dei casi le imprese dispongono di locali destinati a uffici (circa 30 mq). Cluster 7 Imprese di locazione di centri commerciali Numerosità: 538 Le imprese appartenenti al cluster si occupano di locazione di fabbricati ad uso commerciale/industriale (95% dei ricavi) in particolare di centri commerciali (89% dei ricavi). Il numero complessivo di fabbricati locati è pari a 6 per un totale di circa mq; quelli ad uso commerciale industriale locati sono 5. Coerentemente con la specializzazione, gli immobili sono locati quasi esclusivamente a imprese, enti privati ed esercenti arti e professioni anche in forma associata (94% dei ricavi). Si tratta di imprese, in prevalenza società (58% di capitali e 40% di persone), con un numero di addetti pari a 2. Nel 50% circa dei casi sono presenti locali destinati ad uffici (67 mq) 8

9 Cluster 8 Grandi imprese di locazione specializzate in immobili residenziali Numerosità: 170 Il cluster raggruppa le imprese di locazione specializzate in fabbricati ad uso abitazione (75% dei ricavi). Si tratta di imprese con un patrimonio immobiliare rilevante: i fabbricati locati sono nel complesso circa 120 per un totale di circa mq; quelli ad uso abitazione locati sono 98 e sono locati anche 11 fabbricati ad uso commerciale/industriale. Nel 51% dei casi, sono presenti 12 fabbricati ad uso abitazione non locati per un totale di circa 600 mq. Coerentemente con la specializzazione dell attività, la clientela è rappresentata prevalentemente da privati (69% dei ricavi) e, in misura minore, da imprese, enti privati ed esercenti arti e professioni anche in forma associata (29%). Le imprese del cluster, in prevalenza società di capitali (75% dei casi), hanno 4 addetti di cui 2 dipendenti; nella maggioranza dei casi le imprese dispongono di locali destinati a uffici (circa 50 mq). Cluster 9 Imprese di compravendita di aree edificabili e/o valorizzazione immobiliare Numerosità: Il cluster raggruppa le imprese che effettuano prevalentemente vendita di aree edificabili e/o valorizzazione immobiliare. L attività di vendita delle aree edificabili (dalla quale deriva l 86% dei ricavi nel 54% dei casi) ha per oggetto 2 superfici di circa mq; a volte la vendita ha per oggetto fabbricati, in particolare ad uso abitazione (nel 15% dei casi per un totale di circa 300 mq). Tra gli immobili invenduti, sono presenti 2 aree edificabili per un totale di circa mq. 9

10 Il 45% delle imprese del cluster presenta spese per costruzioni effettuate da terzi e il 40% circa spese di progettazione e oneri di urbanizzazione, catastali e altri connessi alle licenze edilizie. Si tratta soprattutto di società di capitali (73% dei casi) e il numero di addetti è pari a 2. La clientela è rappresentata in prevalenza da imprese, enti privati ed esercenti arti e professioni anche in forma privata (84% dei ricavi nel 49% dei casi) e privati (67% nel 33%). Cluster 10 Imprese medio-grandi di compravendita e/o valorizzazione immobiliare Numerosità: I soggetti appartenenti al cluster sono imprese che svolgono prevalentemente attività di vendita di fabbricati e/o di valorizzazione immobiliare con un patrimonio immobiliare di dimensioni medio-grandi. I fabbricati venduti (dai quali deriva l 82% dei ricavi) sono in prevalenza quelli ad uso abitazione (9 per un totale di circa 800 mq) e, in misura minore, quelli ad uso commerciale/industriale (3 nel 22% dei casi per un totale di circa mq) e ad altro uso (10 nel 45% per un totale di circa 300 mq). Tra gli immobili invenduti, sono presenti soprattutto fabbricati ad uso abitazione (7 per un totale di circa 700 mq) e ad altro uso (12 nel 57% dei casi per un totale di circa 400 mq) e, più raramente, fabbricati ad uso commerciale/industriale (4 nel 31% dei casi per un totale di circa mq) e aree edificabili (2 nel 29% per un totale di circa mq). Il 60% circa dei soggetti dichiara l esistenza al termine dell esercizio di prodotti in corso di lavorazione; sempre il 60% sostiene spese per costruzioni effettuate da terzi, il 55% spese notarili e il 50% circa spese di progettazione e/o oneri di urbanizzazione, catastali e altri connessi alle licenze edilizie. 10

11 Le imprese del cluster, principalmente società di capitali (84% dei casi), presentano un numero di addetti pari a 2 o 3 e, nella maggioranza dei casi, dispongono di locali destinati a uffici (30 mq circa). Per quanto concerne la clientela, le imprese del cluster si rivolgono prevalentemente a privati (66% dei ricavi) e, in misura minore, a imprese, enti privati ed esercenti arti e professioni anche in forma associata (48% dei ricavi nel 57% dei casi). Cluster 11 Imprese che locano fabbricati ad altro uso Numerosità: Il cluster raggruppa le imprese che effettuano quasi esclusivamente locazione di fabbricati ad altro uso (92% dei ricavi), quali ad esempio posti auto o box non di pertinenza di abitazioni, autorimesse, ecc. I fabbricati locati complessivamente sono 3 o 4 per un totale di circa mq. La clientela è rappresentata soprattutto da imprese, enti privati ed esercenti arti e professioni anche in forma associata (72% dei ricavi). Per quanto concerne la forma giuridica, si tratta in prevalenza di società (50% di capitali e 46% di persone) e gli addetti complessivi sono 3. Cluster 12 Imprese che effettuano compravendita di terreni non agricoli Numerosità: 236 Il cluster è formato dalle imprese che effettuano prevalentemente vendita di terreni diversi da quelli agricoli (86% dei ricavi). I terreni oggetto dell attività di vendita sono 2 per un totale di circa mq. Nel 45% dei casi sono presenti terreni invenduti per un totale di circa mq. Le imprese in questione sono principalmente società (69% di capitali e 29% di persone) e presentano un numero di addetti pari a 2. La clientela è composta in prevalenza da imprese, enti privati ed esercenti arti e professioni anche in forma associata (87% dei ricavi nel 61% dei casi) e, in misura minore, da privati (79% nel 46%). 11

12 Cluster 13 Imprese di locazione Numerosità: Il cluster raggruppa le imprese che effettuano locazione di immobili di vario tipo: fabbricati ad uso ufficio (43% dei ricavi), ad uso commerciale/industriale (37%) e ad uso abitazione (25% dei ricavi nel 52% dei casi). Gli immobili locati sono 8, per un totale di quasi mq, tra i quali 3 fabbricati a uso ufficio, 2 o 3 ad uso commerciale/industriale e, nel 52% dei casi, 4 ad uso abitazione. La clientela è composta in prevalenza da imprese, enti privati ed esercenti arti e professioni anche in forma associata (82% dei ricavi). Dal punto di vista della forma giuridica, le imprese sono quasi esclusivamente società (57% di capitali e 42% di persone); gli addetti complessivi sono 2 e nella maggioranza dei casi sono presenti locali destinati ad uffici (circa 40 mq). Cluster 14 Imprese di locazione specializzate in fabbricati ad uso ufficio Numerosità: Il cluster raggruppa le imprese di locazione specializzate in fabbricati ad uso ufficio (95% dei ricavi). I fabbricati locati sono 4 per un totale di circa 850 mq; quelli ad uso ufficio locati sono 2 o 3. Coerentemente con la specializzazione dell attività, la clientela è rappresentata quasi esclusivamente da imprese, enti privati ed esercenti arti e professioni anche in forma associata (90% dei ricavi). Per quanto concerne la forma giuridica, si tratta in prevalenza di società (50% di capitali e 48% di persone); gli addetti complessivi sono 2 o 3. Nel 50% dei casi le imprese dispongono di locali destinati a uffici (56 mq). 12

13 Cluster 15 Imprese che affittano terreni agricoli Numerosità: Le imprese appartenenti al cluster si occupano principalmente di affitto di terreni ad uso agricolo (86% dei ricavi). I terreni affittati sono 4 per un totale di circa mq e sono localizzati in prevalenza nell ambito del comune (90% dei ricavi nel 39% dei casi) e della provincia (83% nel 35%) e, più raramente, nell ambito della regione (89% nel 18%). Nel 20% dei casi sono presenti circa mq di terreni non affittati. La clientela è composta in prevalenza da imprese agricole (92% dei ricavi nel 55% dei casi) e, in misura minore, da altre imprese, enti privati ed esercenti arti e professioni anche in forma associata (79% nel 33%) e privati (65% nel 30%). Si tratta quasi esclusivamente di società (55% di capitali e 45% di persone) e sono presenti complessivamente 2 addetti. Cluster 16 Piccole imprese di locazione specializzate in immobili residenziali Numerosità: Il presente cluster raggruppa le imprese di locazione specializzate in fabbricati ad uso abitazione (84% dei ricavi). Si tratta di imprese con un patrimonio immobiliare modesto: i fabbricati locati complessivamente sono 6 per un totale di circa 650 mq; quelli ad uso abitazione locati sono 4. Nel 30% circa dei casi sono presenti fabbricati ad uso abitazione non locati per un totale di circa 200 mq. Coerentemente con la specializzazione dell attività, la clientela è rappresentata prevalentemente da privati (77% dei ricavi). Per quanto concerne la forma giuridica, si tratta in prevalenza di società (54% di capitali e 45% di persone) e gli addetti complessivi sono 2. 13

14 Cluster 17 Piccole imprese di compravendita e/o valorizzazione immobiliare Numerosità: Le imprese appartenenti al cluster svolgono prevalentemente attività di vendita di fabbricati e/o di valorizzazione immobiliare. I fabbricati venduti (dai quali deriva il 94% dei ricavi nel 63% dei casi) sono in prevalenza quelli ad uso abitazione (2 nel 54% dei casi per un totale di circa 200 mq) e ad altro uso (2 nel 14% per un totale di circa 60 mq). Tra gli immobili invenduti, sono presenti nel 44% dei casi 2 fabbricati ad uso abitazione (per un totale di circa 230 mq), nel 21% 2 fabbricati ad altro uso (per un totale di circa 100 mq) e nel 18% aree edificabili per circa mq. Il 40% circa dei soggetti dichiara l esistenza di rimanenze finali di prodotti in corso di lavorazione e il 30% circa sostiene spese per costruzioni effettuate da terzi e/o spese notarili. Le imprese del cluster, principalmente società (67% di capitali e 30% di persone), presentano un numero complessivo di addetti pari a 2. Per quanto concerne la clientela, le imprese del cluster si rivolgono prevalentemente a privati (58% dei ricavi) e, in misura minore, a imprese, enti privati ed esercenti arti e professioni anche in forma associata (70% dei ricavi nel 41% dei casi). Cluster 18 Imprese che locano immobili commerciali/industriali quasi esclusivamente al cliente principale Numerosità: Il cluster raggruppa le imprese che effettuano locazione di fabbricati ad uso commerciale/industriale (98% dei ricavi) e che percepiscono la quasi totalità dei canoni di locazione dal cliente principale (oltre il 90% dei ricavi). I fabbricati locati complessivamente sono 2, per un totale di circa mq, e coincidono con quelli ad uso commerciale/industriale (sempre 2). 14

15 Coerentemente con la specializzazione dell attività, la clientela è rappresentata quasi esclusivamente da imprese, enti privati ed esercenti arti e professioni anche in forma associata (97% dei ricavi). Per quanto concerne la forma giuridica, si tratta in prevalenza di società (54% di persone e 41% di capitali); gli addetti complessivi sono 2. Cluster 19 Imprese con attività mista di compravendita e locazione Numerosità: Le imprese appartenenti al cluster svolgono attività mista di vendita, in particolare di fabbricati (54% dei ricavi), e di locazione, in particolare di fabbricati ad uso commerciale/industriale (23%), ad uso abitazione (17% dei ricavi nel 53% dei casi) e, in misura minore, ad uso ufficio (17% nel 30%). Gli immobili venduti sono soprattutto fabbricati ad uso abitazione (2 nel 62% dei casi per un totale di oltre 200 mq) e, più raramente, fabbricati ad uso commerciale/industriale (2 nel 22% dei casi per un totale di circa 700 mq) e ad altro uso (3 nel 26% dei casi per un totale di circa 100 mq). I fabbricati complessivamente locati sono 8, per un totale di circa mq. La clientela è costituita in parte da imprese, enti privati ed esercenti arti e professioni anche in forma associata (54% dei ricavi) e in parte da privati (43%). Per quanto concerne la forma giuridica, le imprese sono soprattutto società (66% di capitali e 32% di persone) e hanno un numero di addetti pari a 2. 15