Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2014 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE Genova Evoluzione delle compravendite

Transcript

1 Numero di compravendite Numero di compravendite Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 1 G E N O V A NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE Evoluzione delle compravendite Settore residenziale Settore non residenziale II sem. 1.5 I sem. 1. Figura 1 II sem. I sem II sem I sem Var.% ann. -11, -15,7-3,1,9, -,1-1,3 1, II sem I sem Var.% ann., -9,1-5, -,7 -, -19,1-19, -5,3 Terziario + Commerciale + Produttivo Nota: il secondo semestre 1 è un preconsuntivo Nomisma, così come la variazione % annua. Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Nel secondo semestre del 1, il mercato genovese non ha mostrato incisivi miglioramenti, confermando la fase di stagnazione dei vari segmenti di mercato. I segnali provengono dall aumento delle transazioni di compravendita (stimato a +1,5% rispetto allo scorso anno), ma il dato potrebbe dipendere dalle forti diminuzioni del biennio precedente e resta comunque lontano dai valori del 11. Ancora in discesa, invece, le compravendite nel settore non residenziale, che dovrebbero diminuire di circa 5 punti percentuali rispetto al 13 (-7% rispetto ai volumi del 7). L offerta di immobili, sia abitativi che non residenziali, continua a crescere, mentre la domanda sembra essere ancora troppo debole per assorbirla. Tutto ciò ha un forte effetto sia sui prezzi che sui canoni di locazione: i valori mostrano variazioni negative in tutti i comparti. I tempi medi di vendita sono abbastanza stabili, a conferma della natura attendista delle transazioni di compravendita. Discorso analogo per i tempi medi di locazione, stazionari in ogni comparto. I divari medi tra prezzi richiesti e prezzi effettivi rimangono sostanzialmente stabili ai livelli del semestre precedente, ma comunque troppo alti, mostrando la ritrosia dei proprietari a rivedere i prezzi, nonostante le difficoltà del mercato dal 7. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nell analisi si confronta il mercato locale con un benchmark che è espresso dal valore medio del singolo dato/indicatore riferito all insieme delle 13 città monitorate da Nomisma. Nomisma 1

2 N.I. - = 1 N.I. - = 1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 1 Secondo gli operatori del settore intervistati, nei prossimi sei mesi le compravendite diminuiranno ulteriormente, seguite dalla diminuzione dei prezzi di vendita. Discorso analogo per la locazione; sono previste, infatti, diminuzioni del numero di contratti e contestualmente discesa anche dei canoni di locazione. Figura Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, II semestre = 1) Abitazioni Uffici Negozi Abitazioni Uffici Negozi Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (secondo semestre 1) Mercato della compravendita Tempi di vendita di pregio 3.5 -,3 -,7, 13, Centro.391-1, -, 7,9 1, Semicentro ,5-3,, 17,5 Periferia , -3,3 9,9 1, Sconti (%) Media urbana 1.5-1,1-3,7, 1, Benchmark 1.9-1, -,,3 1,1 ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) di pregio 139-1,5-3,,1,3 Centro 113 -,1-3,5,,7 Semicentro 5 -,5-3,, 5, Periferia -, -,3, 5, Media urbana -,1-3,7, 5,1 Benchmark 99-1, -,5, 5, Media semplice Nomisma

3 % Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 1 Tavola Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 1) sem. (%) ann. (%) di pregio 3.9 -, -3,9 Centro. -,9 -,5 Semicentro.93 -,7-1,1 Periferia , -3,3 Media urbana 1.9-1,1-3, Benchmark.3-1,7 -, Il comparto abitativo genovese non mostra grandi miglioramenti rispetto a sei mesi fa. L offerta abitativa è in aumento rispetto ai due semestri precedenti; la domanda, al contrario, risulta troppo debole per sostenere le dimensioni dell offerta. Ciò ha ripercussione sui prezzi, che continuano a calare (anche se rallentano dell 1,1% rispetto al -,% del primo semestre). Ciononostante, il volume delle compravendite nel mercato abitativo dovrebbe essere in aumento, dopo due anni di contrazione. È interessante notare come siano le zone di pregio a guidare il ribasso dei prezzi. Ciò dipende probabilmente dalla domanda di abitazioni in tali zone, che è in diminuzione e molto debole negli ultimi cinque semestri. I tempi medi di vendita continuano ad assestarsi attorno agli mesi (con punte di 1 mesi nelle zone periferiche), così come avviene ormai da due anni. Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) Per quanto riguarda il segmento della locazione, vi è un aumento sia dell offerta, sia della domanda. Ciò è probabilmente dovuto alla debolezza del mercato della compravendita e al trasferimento in locazione delle abitazioni altrimenti destinate alla vendita. A fronte di questo aumento dell offerta, segue una contrazione semestrale dei canoni locativi del,1%. I tempi medi di locazione rimangono sostanzialmente stabili, attestandosi intorno ai, mesi, molto lontani dai tempi medi del periodo pre-crisi. L andamento simile di prezzi e canoni fa sì che i rendimenti lordi potenziali da locazione non si discostino dai semestri precedenti, attestandosi sul 5,1%. Nomisma 3

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 1 Focus sul mercato residenziale (secondo semestre 1) Domanda per acquisto e locazione Ricorso al mutuo da parte degli acquirenti 55,% 59,%,7% Domanda per locazione 5,3%,3%,% Compravendite senza mutuo Domanda per acquisto Compravendite con mutuo,%,3% 37,3% 7,7% 33,7% 35,% Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici Principali indicatori di mercato (secondo semestre 1) Mercato della compravendita Tempi di vendita Centro.7-1, -,1,9 15, Semicentro , -3, 1, 17, Periferia terziaria 1.7-1, -,3 9,1 15, Periferia 1.1 -, -,7 11, 19, Sconti (%) Media urbana , -3,5 1, 17, Benchmark ,7 -, 11, 17, ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) Centro 13 -, -,9 5, 5, Semicentro 13-1, -3,7, 5, Periferia terziaria 93,1 -,5 5,9 5, Periferia -1, -,1 7,9 5, Media urbana -1, -3,, 5, Benchmark 99-1, -3, 7,3 5, Media semplice Il comparto degli immobili direzionali non fa segnare nessun miglioramento. La situazione non è molto variata rispetto al primo semestre 1, con la conferma di una domanda ancora piuttosto debole. Il numero di transazioni a fine anno dovrebbe registrare un nuovo minimo storico: se saranno confermate le previsioni, il numero di uffici compravenduti sarà all incirca di 1 unità (-5% rispetto al Nomisma

5 % Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 1 13). La riduzione semestrale dei prezzi, che si assesta sul -1%, è la più bassa dal primo semestre 11. Rispetto ad un anno fa, i tempi medi di vendita sono rimasti stabili a 1 mesi, mentre quelli di locazione sono diminuiti, passando dai 7,5 mesi di fine 13 ai, mesi attuali. Lo sconto praticato sul prezzo iniziale è leggermente inferiore rispetto al primo semestre, ma in leggera crescita rispetto al 13, a conferma di uno stato di stagnazione nel segmento uffici genovese. 1 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione Figura Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) La situazione è poco diversa per quel che riguarda la locazione. Anche qui gli indicatori mostrano sostanzialmente variazioni più blande rispetto al primo semestre per quel che riguarda i canoni di locazione (-1,% rispetto ad una variazione del -,% del primo semestre). Il rendimento potenziale lordo rimane stabile al 5,%, leggermente superiore al benchmark di riferimento, anch esso stabile ma al 5,%. Mercato dei negozi Nel corso del secondo semestre del 1, continuano a intravedersi segnali negativi relativamente ai principali indicatori. Continua la flessione dei prezzi medi, anche se in maniera meno marcata rispetto al primo semestre (-,% rispetto al -,7% della prima parte del 1), sostanzialmente in linea con la diminuzione del benchmark. La flessione annuale dei prezzi si attesta a -,%, dopo il -,5% dell anno scorso, a dimostrazione del perdurare delle difficoltà dal lato della domanda, che si traduce nell acquisto solo in seguito alla concessione di sconti in fase di trattativa. Anche in questo caso il dato rimane stabile rispetto ad un anno fa, attestandosi al 15,%. I tempi medi di vendita si stabilizzano a quota 9, mesi, con punte di 11, mesi in periferia. Nomisma 5

6 % Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 1 Tavola Negozi Principali indicatori di mercato (secondo semestre 1) Mercato della compravendita Tempi di vendita Centro.9 -,3 -, 7,5,5 Semicentro.31-1,5-3, 9, 1,1 Periferia , -,1 11, 1,9 Sconti (%) Media urbana.133 -, -, 9, 15, Benchmark.5-1,7 -, 1, 1, ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) Centro 3 -, -5, 5, 7, Semicentro 1-1, -3,, 7,7 Periferia 15-1, -3,,3 7,5 Media urbana 159-1,9-3,, 7,5 Benchmark 19-1, -3,, 7,3 Media semplice 1 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione Figura 7 1 Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) Per quanto riguarda il mercato locativo non vi è una situazione molto diversa. I canoni di locazione diminuiscono dell 1,9% semestrale. I tempi medi di locazione si attestano a, mesi, in linea con quelli di fine 13. I rendimenti medi lordi annui, nel 1, sono tornati al 7,5%, dopo dieci anni passati ad oscillare tra il 7, e il 7,3%. Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 1 Mercato dei capannoni industriali Figura 9 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (secondo semestre 1) Capannoni nuovi Benchmark Prezzo medio Variazione annuale (%) -5,5 -,7 Rendimento da locaz. (%),5, Capannoni usati Benchmark Prezzo medio Variazione annuale (%) -,5-5, Rendimento da locaz. (%),9 7, La fase negativa che caratterizza ormai da tempo il mercato dei capannoni industriali genovesi non accenna a fermarsi, causa anche il legame a doppio filo con il settore industriale e commerciale che non accenna miglioramenti sostanziali. I prezzi dei capannoni sia nuovi che usati sono diminuiti rispetto a quanto rilevato un anno fa, con un intensità più sostenuta rispetto al benchmark di riferimento. Per quanto riguarda i tempi medi di vendita e locazione si registra un nuovo aumento, che potrebbe segnalare l incessante difficoltà di uscita dalla crisi. Continua ad aumentare anche il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, ora pari a 1,5%, peggiorando il record negativo dell anno precedente (17,5%), che conferma in maniera ancora più forte il riserbo dei proprietari a diminuire i prezzi di offerta nonostante il perdurare della crisi del mercato, sia delle compravendite che della locazione. Nomisma 7