CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE. Conversione impianti centralizzati in sistemi di riscaldamento

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1 CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE Conversione impianti centralizzati in sistemi di riscaldamento indipendenti: delibera La delibera assembleare è valida anche se non accompagnata dal progetto tecnico, purché adottata a maggioranza dei voti pari alle necessarie quote millesimali. La trasformazione dell impianto centralizzato di riscaldamento in singoli impianti unifamiliari indipendenti, L. n. 10/1991, prevede la presentazione della documentazione tecnica ma la sua assenza non pregiudica la validità della delibera, ben potendo tale progetto tecnico essere prodotto in un secondo momento 1. Delibera condominiale nulla La delibera condominiale nulla è sottratta all osservanza del termine di impugnazione previsto dall art c.c. per le delibere condominiali annullabili 2. Piante rampicanti Le grate di legno per piante rampicanti apposte sui balconi non costituiscono violazione del decoro architettonico dell edificio 3. 1 Cass., Sez. II civ., 27/09/2013, n Cass., Sez. II civ., 03/10/2013, n Cass., n /2013 1

2 Spese di riscaldamento: condomini non comproprietari dell impianto Non può essere chiesto il pagamento delle spese condominiali di riscaldamento ai condomini titolari di locali esclusi dalla comproprietà dell impianto di riscaldamento e quando la struttura dell impianto stesso risulti oggettivamente non destinata servire i locali in questione. Le delibere che prevedono l addebito delle spese di riscaldamento anche a carico dei condomini non comproprietari dell impianto sono radicalmente nulle e non soggette al termine di impugnazione di cui all art c.c. 4. Amministratore: compenso straordinario L attività dell amministratore deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell incarico per tutta l attività amministrativa di durata annuale e non deve essere retribuita a parte. Ai fini del riconoscimento di un compenso suppletivo, in assenza di una specifica delibera condominiale, la presunta onerosità del mandato, spetta sempre all assemblea condominiale valutare l opportunità delle spese sostenute dall amministratore che, pertanto, non può esigere neanche il rimborso di quelle da lui stesso anticipate, non potendo il relativo credito considerarsi liquido ed esigibile senza un preventivo controllo da parte dell assemblea 5. 4 Cass., Sez. II civ., 03/10/2013, n Cass., 30/09/2013, n ; Cass., n /2011; Cass., n /2010; Cass., n. 3596/2003 2

3 Criterio legale di ripartizione delle spese È valida la disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, secondo cui le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dello stabile vanno ripartite in quote uguali tra i condomini, dal momento che la ripartizione in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino è liberamente derogabile per convenzione, quale appunto il regolamento contrattuale di condominio. Regolamento condominiale: limitazione di godimento delle singole proprietà Il regolamento di condominio non può limitare il godimento delle unità abitative destinate a proprietà esclusiva dei singoli condomini 6. Il regolamento condominiale non può impedire che locali posti al piano terra siano adibiti a bar. Documenti: visione da parte dei condomini Ciascun condomino ha diritto di chiedere, in qualsiasi momento e non soltanto alcuni giorni prima dell assemblea in cui si approva il bilancio consuntivo, la visione dei documenti giustificativi delle spese sostenute dall amministratore. 6 Cass., 08/10/2013, n ; 3

4 Il condomino che richiede di controllare i documenti, anche riguardanti bilanci arretrati già approvati dall assemblea condominiale, non è tenuto a spiegarne la ragione. L amministratore può rifiutarsi, ma in tal caso deve dimostrare che la richiesta è dettata da motivi futili o che è contraria a principi di correttezza o che lede la privacy altrui. L eventuale impossibilità di consultazione dei documenti ad opera anche di uno soltanto dei condomini, rende la delibera adottata nell assemblea condominiale successiva annullabile con impugnazione entro trenta giorni 7. Rendiconto Il rendiconto deve essere redatto secondo criteri di competenza e non di cassa. Le voci di entrata, uscita e quelle riguardanti ogni altro dato relativo alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili, nonché alle eventuali riserve, vanno riportate in modo tale da permettere l immediata verifica. Il rendiconto si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota esplicativa della gestione, con l indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L assemblea condominiale ha il potere di provvedere, in qualsiasi momento e per più annualità, alla nomina di un revisore che proceda alla verifica 7 Cass., 11/09/2003, n ; 4

5 della contabilità del condominio. Il compenso del revisore va ripartito tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. Tutte le scritture ed i documenti giustificativi vanno conservati per un periodo di dieci anni a decorrere dalla data della registrazione 8. Balconi aggettanti e non: ripartizione spese di ristrutturazione I balconi aggettanti sono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Pertanto, le spese di ristrutturazione spettano al proprietario dell appartamento del quale il balcone è un prolungamento; invece quelle riguardanti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi aggettanti, sono a carico di tutti i condomini quando contribuiscono all estetica e al decoro dell edificio, costituendo in tal caso beni comuni 9. I costi per la ristrutturazione e manutenzione dei solai nei balconi incassati sono sostenuti in parti uguali dai proprietari dei due piani l uno all altro sovrastanti, mentre spettano esclusivamente al proprietario del piano superiore le spese per la copertura del pavimento e al proprietario del piano inferiore quelle per l intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Porticato: coibentazione 8 L. 220/2012, art bis 9 Cass., 16/02/2012, n

6 La spesa per la coibentazione del porticato comune, in quanto a vantaggio dell intero palazzo, va ripartita tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Acquisizione gratuita di un bene Per l acquisizione gratuita di un bene non occorre il consenso unanime di tutti i condomini. Qualora soltanto alcuni condomini dovessero acconsentire, essi saranno i soli proprietari dell unità immobiliare che di conseguenza non rientrerà fra le parti comuni del condominio, ma sarà in comunione tra gli acquirenti. Tabelle millesimali: modifica Occorre procedere, obbligatoriamente, alla modifica della tabella millesimale quando il valore proporzionale dell unità immobiliare, a causa delle mutate condizioni di una parte dello stabile a seguito di sopraelevazione, incremento di superfici, incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto. In questo caso, le spese per la modifica sono totalmente a carico dell autore dell intervento 10. Terrazza e sottotetto La terrazza di copertura, se non risulta diversamente, deve essere considerata parte comune dello stabile condominiale e, pertanto, fruibile da tutti i condomini. 10 L. 220/2012, art. 69, comma 1 e 2; 6

7 L appartenenza del sottotetto si determina in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui è in concreto destinato. Il sottotetto se destinato esclusivamente a protezione dell abitazione dell ultimo piano dal caldo, dal freddo e dall umidità attraverso la realizzazione di una camera d aria, ne costituisce pertinenza e come tale deve considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell ultimo piano; viceversa rientra tra le parti comuni del palazzo qualora sia utilizzabile, anche solo potenzialmente, per gli usi comuni da parte di tutti i proprietari. Locali al piano terra adibiti a bar Anche il bar deve attenersi a quanto stabilito nel regolamento condominiale ed in caso di rumori o turbative al godimento dell edificio da parte degli altri condomini è possibile il ricorso all autorità giudiziaria 11. Sopraelevazione: indennità Il condomino che procede ad effettuare lavori di sopraelevazione deve versare agli altri condomini una indennità uguale al valore attuale dell area da occupare con la nuova costruzione, diviso per il numero dei piani, compreso quello da realizzare e detratto l importo della quota a lui spettante. Il condomino che realizza i lavori di sopraelevazione ha l obbligo di ricostruire il lastrico solare che tutti o parte dei condomini hanno diritto di usare. 11 Art. 844 c.c. (divieto di immissioni) 7

8 Amministratore: passaggio di consegne L amministratore cessato dall incarico ha l obbligo di procedere alla consegna di tutta la documentazione relativa al condominio ed ai singoli condomini, anche nel caso in cui non abbia ricevuto il rimborso delle somme da lui anticipate per conto del condominio o non abbia percepito il compenso. Alla scadenza dell incarico l amministratore deve effettuare il passaggio delle consegne all amministratore entrante e questa attività non è remunerabile rientrando tra gli atti cui è tenuto in via ordinaria 12. L amministratore che non riconsegna, considerandosi ancora in carica, la documentazione risponde di appropriazione indebita 13. L ingiusto profitto può essere ravvisato nel fatto di continuare ad amministrare il condominio, il che pone l amministratore in condizione di accampare ulteriori pretese o in ogni caso di rendere più difficoltosa l amministrazione. Il nuovo amministratore può agire in sede cautelare per ottenere un provvedimento di urgenza che ordini all amministratore revocato la consegna della documentazione. L obbligo di consegna si ha anche nel caso di revoca giudiziaria. Apposizione di tendaggi in terrazzo: decoro architettonico L apposizione di tendaggi sul terrazzo non lede il decoro architettonico dello stabile, in quanto rimovibili e non opere edili incidenti sulla sagoma o 12 L. 220/2012, art. 1129, comma Cass., n /2013 8

9 sulla facciata del palazzo. Tale apposizione non è in grado di alterare, in modo visibile e significativo, l estetica del fabbricato data dall insieme delle linee e delle strutture che connotano l edificio stesso e gli imprimono una determinata armonica fisionomia ed una specifica identità 14. Lavori in condominio: amministratore Qualora l amministratore proceda direttamente all organizzazione e direzione di lavori da eseguirsi nell interesse del condominio, assume in materia di sicurezza la posizione di garanzia propria del datore di lavoro 15. Utilizzo del muro perimetrale dell edificio condominiale ad opera del singolo condomino: uso indebito della cosa comune Le aperture realizzate dal singolo condomino sul muro perimetrale dell edificio condominiale, al fine di mettere in collegamento locali di sua esclusiva proprietà, esistenti nello stabile condominiale, con altro immobile estraneo al condominio, costituiscono uso indebito della cosa comune, in quanto alterano la destinazione del muro perimetrale incidendo su quella che è la sua funzione di recinzione e possono dar luogo all acquisto di servitù di passaggio a carico della proprietà condominiale 16. Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena 14 Cass., 30/01/2012, n Cass., 15/10/2013, n Cass., Sez. II civ., 18/09/2013, n ; Cass., 06/02/2009, n. 3035; Cass., 19/04/2006, n. 9036; Cass., 18/02/1998, n. 1708; Cass., 13/01/1995, n. 360; 9