Le fasi per l elaborazione di un modello finanziario

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1 Le fasi per l elaborazione di un modello finanziario 13.XI.2013

2 Il valore attuale netto: dai principi alle fasi operative Il Valore attuale netto di un progetto si calcola per mezzo di un modello finanziario Il modello finanziario esplicita ricavi e i costi di un progetto Nel caso di progetti di trasformazione, vengono stimati i costi C e i ricavi R Tali flussi sono successivamente scontati in ragione del periodo temporale a cui si riferiscono Flussi di ricavi e di costi del progetto di trasformazione L investimento iniziale funzionale al progetto (area/immobile)

3 Elementi di operatività La definizione di modello finanziario Gli elementi costituitivi del modello finanziario Le modalità di internalizzazione della componente temporale Il Discounted cash flow La stima dei costi e ricavi del progetto Cronoprogramma e saggio di attualizzazione

4 Le fasi della valutazione nella pratica Il modello di valutazione Analisi del progetto Funzioni pubbliche/private Misure di consistenza Stima dei valori I ricavi del progetto I costi della trasformazione Analisi dei tempi in cui hanno luogo di costi e ricavi [cronoprogramma] Elaborazione del modello finanziario Valore dell'area Valore attuale netto Tasso di rendimento interno

5 I modelli di valutazione: i modelli finanziari e le tecniche DCF Le tecniche che impiegano flussi di ricavo e di costo di un progetto rappresentano gli strumenti più complessi per le valutazioni e sotto il profilo tecnico sono considerati gli strumenti più rigorosi per le valutazioni Questi modelli sono strumenti ampiamente consolidati nella letteratura internazionale sulla valutazione degli investimenti immobiliari, la valutazione di beni immobili e la manualistica impiegata in ambito professionale Riprendendo la definizione internazionale, questi modelli vengono definiti Discounted cash flow e forniscono la base per la valutazione degli indicatori di redditività di un progetto

6 Discounted cash flow La definizione degli IVS Discounted Cash Flow Analysis è un modello finanziario basato su esplicite assunzioni circa le prospettive di ricavo e costo di un'attività Si tratta di uno strumento che proietta una serie di flussi di cassa periodici di un'attività esistente o di un progetto. A questa serie di flussi di cassa viene applicato un tasso di sconto derivato dal mercato per valutare il valore attuale del flusso di ricavi netti Nel caso di progetti di trasformazione, vengono stimati i costi dello sviluppo e le vendite per giungere ad una serie di flussi netti successivamente scontati in ragione del periodo di sviluppo e di marketing del progetto

7 Le fasi 1. analisi del progetto 2. stima delle entrate e delle uscite 2.1 la stima dei costi /uscite 2.2 la stima dei ricavi/entrate 3. stima del periodo di proiezione dei costi e dei ricavi e individuazione del periodo di riferimento (anno/semestre/trimestre ) e contestuale elaborazione del cash flow (flusso di cassa) 4. stima del saggio di attualizzazione e soluzione del modello DCF

8 1. L analisi del progetto Il progetto di trasformazione deve essere letto selettivamente: in relazioni alle superfici che è possibile realizzare (il tema degli indici e delle volumetrie); in relazione al target di mercato (le funzioni); in relazione a eventuali ulteriori vincoli che l amministrazione pone al promotore ad esempio, vincoli legati al recupero di particolari edifici di valore storico-architettonico, realizzazione di opere pubbliche La valutazione tiene conto del problema legato alla presenza di diverse misure di consistenza

9 Il tema della misura di consistenza La corretta rappresentazione del bene oggetto di stima dal punto di vista della misura di consistenza è elemento che concorre alla qualità della valutazione La misura di consistenza adottata dipende dal tipo di bene (in particolare la destinazione d'uso), dallo scopo della stima e quindi dal valore a cui la valutazione dovrà pervenire Valore di mercato / valore di costo Fra le misure di consistenza merita ricordare: La superficie commerciale (o vendibile) La superficie lorda o l'area esterna lorda La superficie di vendita Inoltre, per particolari fabbricati, l'unità di riferimento può rimandare alla funzione, ad esempio: Per gli alberghi, il numero di camere in grado di produrre reddito Per i parcheggio, il numero di posti auto

10 La superficie commerciale La letteratura tecnica e le prassi convergono nell impiegare, per la stima del valore di mercato di immobili a destinazione residenziale e terziaria il metro quadro commerciale secondo le indicazioni di riferimenti condivisi La norma UNI 10750, approvata nel 1998 e ratificata nel 2005, stabilisce le modalità per il computo della superficie commerciale (c.d. Superficie Convenzionale Vendibile) di un immobile ad uso residenziale o avente destinazione diversa da quella abitativa Altre fonti utili nella determinazione della superficie commerciale possono essere, fra gli altri, i coefficienti riportati dalla rivista tecnica Consulente immobiliare, i coefficienti contenuti nel DPR138/1998

11 Il caso dei fabbricati con altre funzioni Nel fabbricati con funzioni non residenziali l'adesione alla norma appare più problematica La misura delle superfici si può quindi avvalere di criteri che rimandano a norme o linee guida comunque caratterizzati da condivisione fra gli operatori Fra i riferimenti, si segnalano: il dpr 138/1998 Altre indicazioni fornite da operatori specializzati o esperienze internazionali

12 Alcuni esempi Per il segmento commerciale la letteratura internazionale rimanda al concetto di Area Interna Lorda (Gross Internal Area GIA), definita come segue: l Area Interna Lorda consiste nell area la cui misurazione parte dalla facciata interna dei muri perimetrali per ciascun piano dell edificio La definizione contempla l esclusione dei vani tecnici Una deroga rispetto alla metodologia da utilizzare per il settore retail è rappresentato dal sub-segmento supermercati ed ipermercati per i quali ci si riferisce all Area Esterna Lorda (Gross External Area GEA) Per fabbricati destinati alle attività industriali e artigianali un utile riferimento è l Area Esterna Lorda (Gross External Area GEA), definita come segue: l Area Esterna Lorda consiste nell area di un edificio la cui misurazione comprende anche i muri perimetrali per ciascun piano dell edificio

13 2.1 I costi della trasformazione: alcuni temi Cfr la funzione del costo di produzione Il valore dell area/immobile oggetto di trasformazione come elemento che rappresenta l investimento iniziale del progetto L attenzione va focalizzata sui costi di costruzione: Costi di idoneizzazione/sistemazione Costi di urbanizzazione Costi di costruzione delle opere pubbliche e private Gli oneri concessori Le altre spese Il tema della voce del profitto del developer

14 I costi di costruzione Il valore del costo dei manufatti e di tutte le opere che caratterizzano il progetto è rappresentato dal loro costo di costruzione Poiché queste valutazioni non necessariamente prevedono l esistenza di progetti architettonici approfonditi (definitivo o esecutivo) la stima viene effettuata per comparazione con manufatti simili Una fonte particolarmente utile è il prezziario pubblicato dalla Dei che fornisce i costi di costruzione di numerose tipologie edilizie e il cronoprogramma

15 Le informazioni del prezziario DEI L intervento riguarda la costruzione di un edificio residenziale di 10 piani fuori terra e 2 interrati, così composto: ai 2 interrati box e cantine, al piano terreno ingresso e due negozi, ai piani superiori 25 abitazioni e due uffici. I piani 8 e 9 sono arretrati rispetto al filo facciata. L edificio ha le seguenti dimensioni: S.l.p m 2 Vol. Ft m 3 Vol. Int m 3 Posti auto 31

16 I costi di costruzione Descrizione Costo in Euro Incidenza Scavi e movimenti di terra ,00 2,50% Sondaggi e diaframmi ,00 3,07% Fondazioni ,00 3,17% Strutture c.a. più trattamento a vista ,00 21,27% Murature e tramezzi ,00 1,98% Vespai, sottofondi e pavimenti ,00 7,25% Opere in pietra ,00 1,30% Rivestimenti e zoccolini ,00 7,12% Intonaci e tinteggiature ,00 5,58% Canne e fognature ,00 1,85% Coibentazione ,00 1,95% Impermeabilizzazioni e copertura ,00 2,20% Opere e serramenti in ferro e alluminio e lattonerie ,00 9,55% Serramenti in legno ,00 10,54% Impianto di riscaldamento/condizionamento ,00 7,56% Impianto idrosanitario e sollevamento acque ,00 3,59% Impianto elettrico ,00 6,34% Impianto ascensori ,00 3,17% , Costo dell'opera al m , Costo dell'opera al m 3 + posto auto ,00 Costo posto auto Costo Totale ,00 100,00%

17 I tempi INIZIO FINE 1 SCAVI E FONDAZIONI 0,00 2,00 2 STRUTTURE IN C.A. 0,00 9,00 3 COPERTURE E TERRAZZI 8,00 10,00 4 FOGNATURE 8,50 10,50 5 FACCIATE E SERRAMENTI EST 6,00 15,00 6 SOTTOFONDI E PAVIMENTI 10,75 16,00 7 TAVOLATI E INTONACI 6,75 14,00 8 IMP. RISCALDAM. E CONDIZION. 8,50 10,30 9 IMP. IDRO-SANITARIO 8,50 10,00 10 IMP. ELETTRICO 13,00 15,00 11 IMP. ELEVATORI 15,00 17,00 12 RIVESTIMENTI INTERNI 15,00 19,00 13 FINITURE VARIE 16,00 19,00 FINITURE VARIE RIVESTIMENTI INTERNI IMP. ELEVATORI IMP. ELETTRICO IMP. IDRO-SANITARIO IMP. RISCALDAM. E CONDIZION. TAVOLATI E INTONACI SOTTOFONDI E PAVIMENTI FACCIATE E SERRAMENTI EST FOGNATURE COPERTURE E TERRAZZI STRUTTURE IN C.A. SCAVI E FONDAZIONI

18 Un esempio Valutare la fattibilità di un progetto di trasformazione che riguarda l area XXXX Le cui regole di trasformazione sono richiamate in tabella Normativa urbanistica vigente Zonizzazione C2/14 - di espansione Superficie territoriale (mq) Volumetria edificabile totale (mc) a destinazione residenziale (mc) a destinazione commerciale (mc) a destinazione direzionale (mc) Tipologie edilizia consentita Pluripiano Volumetria in capo al privato a destinazione residenziale (mc) a destinazione commerciale (mc) a destinazione direzionale (mc) Superficie edificabili a destinazione residenziale (mq) a destinazione commerciale (mq) 821 a destinazione direzionale (mq)

19 Un caso: i costi delle aree e di costruzione Il valore dell area è stimato per via comparativa Funzione Valore di costo unitario Fonte Residenziale (Libero mercato) 1216 euro/mq DEI Edificio residenziale multipiano (scheda A7) Commerciale 1131 euro/mq DEI - Centro commerciale. Media delle tipologie (scheda D5) Terziario euro/mq DEI - Fabbricato uffici di tipo "intelligente" (scheda D6) parcheggio a raso 48 euro/mq scheda DEI H3 Parcheggio a raso aree a verde 34 euro/mq scheda DEI I2 Giardino pubblico strada pubblica 93 euro/mq scheda DEI I4 Strada pubblica

20 Un caso: gli altri costi La fonte informativa per la stima degli oneri è il Comune

21 Il quadro dei costi: l esempio Il profitto dell operatore sviluppatore NON rappresenta una voce di costo che concorre ai costi di produzione L indicazione di fattibilità e di vantaggio economico finanziario dell iniziativa è infatti l OBIETTIVO della valutazione

22 2.2 La misura dei ricavi I valori di mercato si riferiscono ai beni esito del progetto (fabbricati residenziali, ufficio-commerciale, capannone, ecc..) Il valore di mercato dei beni oggetto della trasformazione avviene di norma attraverso procedimento comparativo Duplice tema: La corretta misura di consistenza finalizzata alla stima dei ricavi La stima del valore unitario Duplice natura delle fonti: indirette e dirette

23 La stima dei ricavi: l esempio In questo caso il livello progettuale è modestissimo quindi non è possibile riferirsi alla superficie commerciale

24 Dalla valutazione statica al flusso dei costi e dei ricavi A partire dallo schema dei costi e dei ricavi è possibile sviluppare il flusso dei ricavi e dei costi durante il periodo di sviluppo dell'operazione immobiliare allo scopo di esplicitare le entrate e le uscite del progetto di sviluppo immobiliare L elaborazione del modello richiede la conoscenza della distribuzione delle grandezze economiche Le considerazioni a questo proposito sono due: per quanto riguarda i costi di costruzione, si può assumere la validità di una distribuzione temporale dei costi a S oppure impiegare l articolazione che propone il prezziario DEI. Per quanto riguarda la proiezione dei ricavi, esse possono essere stimati a partire dalle indicazioni di mercato L articolazione del flusso di costi e ricavi può variare sensibilmente in ragione delle informazioni a disposizione circa il progetto e il mercato di riferimento

25 Il cronoprogramma del caso in esame Il periodo di proiezione (5 anni) riflette il periodo di coinvolgimento dell operatore economico (in questo caso lo sviluppatore)

26 La proiezione dei flussi di costo esemplificativa

27 La proiezione dei flussi di ricavo

28 Criticità nell articolazione del modello Il grado di definizione del progetto è cruciale per l accuratezza del modello, in relazione a: L esatta determinazione dei costi e la loro articolazione temporale; La corretta determinazione dei tempi di sviluppo e conseguentemente la stima del flusso di ricavi e costi Le informazioni reperite presso operatori del settore locale, circa le modalità di cantierizzazione del progetto e le peculiarità dello stesso, contribuiscono ad integrare le informazioni desunte dalle fonti ufficiali; L articolazione temporale deve tenere conto dei tempi amministrativi (approvazione piano attuativo, rilascio permesso di costruire) e dei tempi legati alla cantierizzazione del progetto.

29 I saldi netti e i saldi netti attualizzati L'esito del cash flow è la stima dei saldi netti dell'operazione di sviluppo Il passaggio successivo è la loro attualizzazione Il saggio di attualizzazione serve per attualizzare le quantità di moneta riferite a momenti diversi rispetto a quello attuale

30 L attualizzazione e il Van A partire dai saldi netti si procede al calcolo dei saldi attualizzati attraverso il coefficiente di attualizzazione La somma del flussi netti attualizzati coincide con il valore attuale netto

31 La riconciliazione del modello con la formula L investimento iniziale può essere considerato come unica voce di costo o avvenire contestualmente ad altri costi Flussi di ricavi e di costi del progetto di trasformazione sono riferiti ad ogni periodo rappresentato nel modello DCF Il periodo di coinvolgimento (n) rappresenta la durata del modello finanziario