3 DESCRIZIONE DETTAGLIATA DEI VARI BENI IMMOBILIARI E LORO VALUTAZIONE

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1 3 DESCRIZIONE DETTAGLIATA DEI VARI BENI IMMOBILIARI E LORO VALUTAZIONE 3.1 A1) PONTASSIEVE COMPLESSO PER UFFICI E ANNESSI LOCALIZZAZIONE DEL BENE Il bene in oggetto si trova nel Comune di Pontassieve, in Via Hanoi al n 14, nella zona industriale e commerciale di Pontassieve, con accesso direttamente da Via Hanoi, importante starda di comunicazione paralella alla nuova tangenziale di Pontassieve e direttamente visibile da questa DESCRIZIONE DEL BENE Si tratta della sede direzionale della Cepa spa ed è un edificio terra tetto di recente edificazione, risalente agli anni 80 di tipo prefabbricato, costituito da due piani fuori terra. Originariamente nella prima concessione il piano terreno era quasi interamente destinato a magazzino salvo una modesta porzione ad uffici, mentre il primo piano è sempre stato interamente destinato ad uffici. Successivamente con un nuovo permesso di costruire, al piano terreno, è stata realizzata una Palestra attualmente aperta e data in locazione ad altra società (Agorà) Al primo piano si sono mantenuti gli uffici direzionali della Cepa spa, oltre la modesta porzione originaria di uffici, sempre ex sede della Cepa, che è rimasta al piano terreno. Il livello di qualità e tipologia dell edificio sono di buon livello, con strutture in cemento armato di tipo prefabbricato, finiture ed impianti adeguati. Gli uffici al primo piano e la porzione al piano terreno, sono ad oggi liberi ma ancora arredati. Al piano terreno, come già ricordato, i locali sono stati dati in locazione ad una Società (Agorà) che, a sue spese, li ha trasformati dai magazzini originari in palestra, in due fasi successive corrispondendi a due contratti di locazione, a seguito di un ampliamento della Palestra. Ad oggi quindi tali locali si presentano finiti ed utilizzati per Palestra con materiali idonei quali parquet a pavimento e pareti rivestite da specchi su tutti i lati. Completano la palestra, tutti i locali spogliatoio ed accessori dell attività stessa CONSISTENZA DEL BENE La consistenza del bene è la seguente: piano seminterrato/garages mq. 900,00 piano terreno/palestra mq. 701,00 piano terreno /uffici mq. 139,00 piano primo/uffici mq. 850,00 Pagina 18 di 80

2 3.1.4 IDENTIFICAZIONE CATASTALE All Agenzia del Territorio di Pontassieve, sezione Catasto Fabbricati, il bene in oggetto risulta così censito: foglio 99 particella 2032 subalterni Il tutto come risulta dalle visure e planimetrie catastali di cui alla raccolta allegata al presente documento SITUAZIONE EDILIZIO-URBANISTICA A livello edilizio, esistono i seguenti atti autorizzativi: Permesso di costruire iniziale n 211/2001 per realizzazione di edificio a destinazione produttiva ; Dia prot. N 9170 del ; Attestazione di conformità edilizia n 225 del 23/11/2005 per piccole modifiche ed interventi. Dia n del ; Dia Prot del (palestra al piano terreno, con firma Sig. Marrucci Alessandro legale rappresentante della palestra Agora ); Variante finale e Fine Lavori del STIMA DEL BENE Per la valutazione del bene, per quanto concerne i garages al piano seminterrato e gli uffici al piano terra e al piano primo, tutti locali liberi, si procede con stima sintetica in base ai prezzi medi di mercato della zona per beni simili ed in base ai valori OMI. Per la Palestra, trattandosi di locali ad uso produttivo dati in locazione, e quindi non liberi, il loro valore si determina sulla base della loro Redditività, tenendo come riferimento i contratti stessi di locazione dai quali si evince che il valore di affitto a mq. di superficie, risulta circa di E.3,85/mq. Si precisa che tale valore di locazione risulta estremamente basso anche in riferimento ai valori medi indicati dall OMI per locazioni commerciali in tale zona che risultano pari a E.10,0/mq. Infatti i contratti di affitto risultano così bassi in quanto i locali sono stati consegnati dal Locatario nelle condizioni originarie di magazzino e tutte le spese per la trasformazione sono state a carico del Locatore, società Agorà. Per la determinazione finale di tale valore, si mediano i valori ottenuti con il reddito medio indicato dall OMI e quello della redditività effettiva. Alla luce delle considerazioni di cui sopra, si hanno i seguenti valori: UFFICI e GARAGES /Metodo OMI e valori di mercato piano seminterrato mq. 900,00*E/mq. 850,00 =Euro ,00 piano terreno mq 139,00*E/mq.1.600,00 =Euro ,00 piano primo mq. 850,00*E/mq.1.800,00 =Euro ,00 per un parziale di =Euro ,00 Pagina 19 di 80

3 PALESTRA/ redditività effettiva da contratto di affitto, spese 25%, saggio di capitalazzazione 6%. mq. 701,00*E/mq. 3,85=E.2.698,55 *12=Euro ,20 reddito lordo annuale Euro ,20 *0,75/0,06 =Euro ,50 PALESTRA/ redditività da valori OMI (9-12E/mq), spese 25%, saggio di capitalazzazione 6%. mq. 701,00*E/mq. 10,00=E.7.010,00*12=Euro ,00 reddito lordo annuale Euro ,00 *0,75/0,06 =Euro , Valore mediato palestra =Euro , Valore dei Beni =Euro ,75 VALORE FINALE DEL BENE A1) =Euro , SCHEDA DI VALUTAZIONE DELL IMMOBILE Immobile COMPLESSO PRODUTTIVO E DIREZIONALE Comune Pontassieve Indirizzo Via Hanoi n 14 A.1 Descrizione Verifica urbanistica Sede direzionale della CEPA spa ubicata in zona industriale e commerciale di Pontassieve con accesso da via Hanoi Permesso di costruire iniziale n 211/2001 per la "realizzazzione di edificio a destinazione produttiva DIA prot del Attestato di conformità edilizia n 225 del 23/11/2005 per "piccole modifiche ed interventi" DIA n del 23/11/2006 DIA Prot del 05/08/2010 Variante finale e Fine Lavori del 17/09/2010 Descrizione catastale Comune Fg particella sub Pontassieve fabbricati ,4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 502, 503, 504 Pagina 20 di 80

4 Consistenza I dati sono desunti dal progetto approvato e successive varianti in corso d'opera. mq destinazione p.semint. 900,00 garages terra 701,00 palestra terra 139,00 uffici primo 850,00 uffici Crierio di stima Verranno utilizzati due criteri di stima. - Per i piani seminterrato terreno e primo la stima si esegue con il criterio analitico basato sull' Osservatorio dei valori Immobiliari dell'agenzia delle Entrate, per il Comune di Pontassieve, fascia centrale "capoluogo", codice di zona B1, microzona 4. - Per il piano terreno avendo destinazione palestra e locato a terzi viene effettuata una valutazione in funzione del reddito. Parametri di stima, piano seminterrato, terreno e primo I parametri di stima sono stati ricavati dall'omi, tra quelli indicati per il produttivo oltre considerazioni in merito alla posizione, tipologia e finiture dell'edificio. /mq destinazione p.semint. 850,00 garages terra locato palestra terra 1.600,00 uffici primo 1.800,00 uffici Calcolo del valore Parametri di stima Piano terreno mq /mq p.semint. 900,00 850, ,00 terra 701,00 locato con reddito ,75 terra 139, , ,00 primo 850, , ,00 Trattandosi il piano terreno di locali destinati a palestra locati a terzi con regolare contratto di locazione la valutazione non potrà prescindere dal reddito prodotto. Pur tuttavia si deve tener presente che il reddito riportato in atti è pari a Complessivi ,80/701,00 mq. cioè 3,85 /mq., tale reddito è da ritenersi molto inferiore a quello normale della zona. Pertanto andremo a determinare la valutazione, mediando la valutazione derivante dalla redditività di quanto riportato nei conratti di locazione con la valutazione determinata sui valori /mq medio desunto per la zona dall' OMI più coerente e reale alla situzione di mercato. Pagina 21 di 80

5 mq../mq locazione OMI Locazione mensile mesi Reddito lordo annuo a) Introito lordo annuo , , ,00 Totale introito lordo ,00 b) Spese manutenzione straordinarie, tasse, Amministrazione. 25% ,00 reddito immobiliare netto Reddito immobiliare netto ,00 Utilizzando un saggio di capitalizzazione 6,00% ,00 VALORE ,00 mq../mq locazione Locazione mensile mesi Reddito lordo annuo a) Introito lordo annuo 701 3, , ,20 Totale introito lordo ,20 b) Spese manutenzione straordinarie, tasse, Amministrazione. 25% 8.096,55 reddito immobiliare netto Reddito immobiliare netto ,65 Utilizzando un saggio di capitalizzazione 6,00% ,50 VALORE ,50 Valutazione derivante dalla media delle due redditività , ,50 / ,75 Valore complessivo , FOTO Per la documentazione fotografica, vedi la raccolta allegata al presente documento. ********************************************************************** Pagina 22 di 80