INTERVENTI EDILIZI SU PARTI COMUNI DI EDIFICI CONDOMINIALI

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1 INTERVENTI EDILIZI SU PARTI COMUNI DI EDIFICI CONDOMINIALI Con particolare riferimento alla titolarità alla presentazione di titoli abilitativi edilizi

2 Introduzione Con riguardo agli interventi edilizi che possono essere realizzati su parti comuni degli edifici condominiali ed ai soggetti che hanno titolarità rispetto al bene oggetto di intervento, per presentare in Comune l istanza di Permesso di costruire o altri titoli abilitativi edilizi, si riporta una casistica di interventi così come normati dal codice civile. Prima di esaminare i casi che possono interessare, è tuttavia necessario fare una breve premessa sulla definizione di parti comuni di un edificio. Ciò in quanto, nel caso di interventi edilizi su parti comuni, si pone poi il problema di definire, a seconda della tipologia di interventi, se il singolo condomino abbia la titolarità per realizzarli o se sia necessario il previo assenso degli altri condomini ovvero dell assemblea condominiale.

3 Parti comuni di edifici (art c.c.): Sulla base di quanto prevede l art i beni e i servizi di proprietà comune sono suddivisi in tre categorie: parti inerenti alla struttura dell edificio (il suolo su cui sorge l edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell edificio necessarie all uso comune); locali destinati ai servizi (locali per la portineria e per l alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune); impianti, pertinenze, installazioni e manufatti (opere, installazioni e manufatti di qualunque genere che servono all uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l acqua, il gas, l energia elettrica, il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini).

4 Parti comuni di edifici (art c.c.) - Precisazioni importanti 1) Sono indivisibili e inseparabili in ragione della loro destinazione al relativo servizio, a differenza di quelle di pertinenza esclusiva dei singoli condomini. 2) La loro elencazione, contenuta nell art c.c., non implica che in ogni caso questi beni, pur presenti in un edificio, siano sempre di proprietà comune. 3) Tali beni sono comuni se il contrario "non risulta dal titolo, ad esempio: - atto di compravendita dal quale risulti in maniera chiara che un determinato bene, pur compreso nell'elencazione sopra riportata, è di proprietà esclusiva di uno dei condomini. - regolamento di condominio quando, con approvazione dell'unanimità dei condomini, questo dispone che un bene compreso tra quelli comuni è in realtà di proprietà esclusiva 4) In relazione alla tipologia di intervento da eseguire sulle parti comuni, vi è la necessità o meno di acquisire il previo assenso degli altri condomini ovvero dell assemblea condominiale.

5 Uso della cosa comune (art c.c.) Ogni condomino ha diritto di eseguire opere sulla cosa comune purché: -non ne alteri la destinazione; -non ne pregiudichi la comproprietà; -non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. In particolare: -non deve risultare alterata la natura delle parti comuni; -deve essere sempre consentito agli altri condomini di farne una analoga utilizzazione; -le parti comuni dell'edificio non devono risultare asservite in favore di altri immobili estranei al condominio. Sono sempre salve comunque le norme più restrittive contenute nel regolamento di condominio. Limiti nell'uso delle parti comuni rispetto della destinazione data alla parte comune (per esempio se una parte è destinata al passaggio di persone, non potrà essere usata come deposito di oggetti o parcheggio); divieto di usare la cosa comune in modo da impedire lo stesso uso da parte di tutti gli altri condomini.

6 Uso della cosa comune (art c.c.): - Segue TITOLARITA : le modifiche alle parti comuni dell'edificio, contemplate dall'art c.c., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso. Pertanto fatti salvi i requisiti posti dall articolo (che si applicano anche alle opere eseguite dall'inquilino), l'opera non necessita di delibera dell assemblea condominiale.

7 Innovazioni (art c.c.) Art. 1120, 1 comma: innovazioni sulle cose comuni dirette: - al miglioramento; - all uso più comodo; - al maggior rendimento delle cose comuni. TITOLARITA : necessita deliberazione assembleare. La deliberazione deve essere approvata dall assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi dell edificio (cfr art. 1136, 5 comma)

8 Innovazioni (art c.c.) - Segue Art. 1120, 2 comma: innovazioni sulle cose comuni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: - le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; - le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; - l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. TITOLARITÀ: necessita deliberazione dell assemblea condominiale. La deliberazione deve essere approvata dall assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell edificio (cfr art. 1136, 2 comma)

9 Innovazioni (art c.c.) - Segue Art. 1120, 4 comma: Sono vietate le innovazioni: - che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato; - che ne alterino il decoro architettonico; - che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

10 Opere su parti di proprietà o uso individuale (art c.c.) L'art c.c. pone un generale divieto di esecuzione di opere che: -rechino danno alle parti comuni -determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio ATTENZIONE: Il divieto non è esteso solo agli interventi eseguiti sulle parti comuni, ma anche su quelle che siano di proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale del condomino. Ad esempio: opere e lavori eseguiti nei singoli appartamenti che mettano in pericolo la sicurezza statica dell'edificio (aperture di varchi nel muro perimetrale, opere che comportino indebolimenti nel muro maestro, ecc.). La violazione della richiamata normativa civilistica si riverbera anche sul permesso di costruire rilasciato in favore del proprietario, qualora questi abbia fatto istanza senza il previo consenso degli altri condomini, che sono in tal caso legittimati ad impugnare il titolo edilizio per ottenerne l'annullamento.

11 Interventi di manutenzione ordinaria Sono quelli contemplati dall art. 1130, primo comma n. 3, del codice civile che si riporta: L amministratore, oltre a quanto previsto dall articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: omissis 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell edificio e per l esercizio dei servizi comuni omissis. Sono interventi che per loro natura appartengono alla manutenzione di routine di un edificio e che non comportano elevati impegni di spesa. Questi sono indicati come lavori di manutenzione ordinaria e possono (anzi devono) essere decisi dall amministratore in virtù del potere a questi conferito. Quali esempi di lavori ordinari si possono citare tutti gli interventi di riparazione spicciola come le riparazioni del cancello elettrico rotto o dei citofoni che non funzionano sino alla sostituzione delle lampadine nelle parti comuni dell edificio o piccoli lavori edili come il ripristino di un gradino sbrecciato che rappresenti un rischio alla sicurezza. TITOLARITA : non necessitano di pratica edilizia

12 Interventi di manutenzione straordinaria Sono quelli contemplati dall art. 1135, 1 comma n. 4, del codice civile che si riporta: Oltre quanto stabilito dagli articoli precedenti, l assemblea dei condomini provvede: omissis 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti; L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea; omissis.... Le opere di manutenzione straordinaria devono essere piena espressione della volontà dei condomini e quindi essere debitamente deliberate dall assemblea. È bene tuttavia intendersi sul significato di straordinarietà dei lavori. Secondo una definizione condivisa, con tale espressione si intende il verificarsi di una situazione non preventivata e causata da un evento imprevedibile. Si pensi, quale esempio ricorrente, la necessità di intervenire per la messa in sicurezza della facciata a causa del grave ammaloramento dei balconi e dei cornicioni che minacciano cedimenti parziali con grave rischio per l incolumità dei passanti o degli stessi condomini oppure di un serio intervento di manutenzione dell ascensore (es. sostituzione dell impiantistica) per ripristinarne il corretto funzionamento nonché assicurare la sicurezza degli utenti. Nei casi in cui siano necessari lavori straordinari l art. 1135, primo comma n. 4, del codice civile, dispone che la decisione sul da farsi spetta all assemblea dei condomini che esprimerà il proprio volere con un espressa delibera ad hoc. (Questa regola principe subisce una deroga allorché si tratti di lavori sì straordinari ma la cui esecuzione immediata è imposta dal carattere dell urgenza che questi rivestono. Il medesimo art al comma 2, prevede infatti che sia l amministratore a dover ordinare lavori di manutenzione straordinaria quando questi siano urgenti). TITOLARITA : necessita deliberazione dell assemblea condominiale. La deliberazione deve essere approvata dall assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo del valore dell edificio (cfr art. 1136, 3 comma)

13 Interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità Sono quelli contemplati all art. 1136, 4 comma del codice civile che si riporta: omissis Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo omissis. Per definire le opere eseguite in condominio come straordinarie non è sufficiente tuttavia fare riferimento solo ai concetti sopra espressi di imprevedibilità e casualità dell evento che le hanno rese necessarie. Se si accettassero i limiti imposti da questi criteri non potrebbero quasi mai essere considerati straordinari tutti gli interventi di ristrutturazione dell edificio, come ad esempio quelli destinati a salvaguardare il decoro, la funzionalità o il miglior godimento delle parti comuni del condominio. Considerato l impegno economico che solitamente queste opere comportano per ogni singolo proprietario, non è pensabile che queste vengano disposte dall amministratore senza il preventivo consenso dell assemblea. Pertanto, devono essere considerati lavori straordinari tutte quelle opere che pur prescindendo dai concetti di imprevedibilità ed eccezionalità della causa che li rende necessarie, comportano oneri di spesa considerevoli per la compagine condominiale. TITOLARITA : necessita deliberazione dell assemblea condominiale. La deliberazione deve essere approvata dall assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell edificio (cfr art. 1136, 2 comma) E d uopo precisare che il legislatore non ha fornito una definizione di notevole entità riferita ai lavori di manutenzione straordinaria pertanto la valutazione dell entità andrà fatta caso per caso, non esistendo parametri obiettivi cui fare riferimento. Il concetto, evidentemente, si riferisce all esborso necessario per le opere da eseguire ma, in assenza di un ancoraggio normativo certo, per comprendere quale sia l ammontare del costo dei lavori oltre il quale si potrà parlare di notevole entità si deve necessariamente fare riferimento alle pronunce giurisprudenziali in merito. Vi è infatti un costante orientamento della Corte di Cassazione (Cassazione civile, Sezione II, Sentenza del 6 novembre 2008, n ; Cassazione civile, Sezione II, Sentenza del 29 gennaio 1999, n. 810), secondo il quale sarà il giudice del merito, una volta investito della questione, a valutare in via discrezionale se una spesa dovrà ritenersi o meno di notevole entità rispetto ai lavori da eseguirsi. Ma discrezionalità non significa arbitrarietà posto che il giudice dovrà operare una valutazione complessiva, tenendo conto delle specifiche caratteristiche e costituzione del condominio e degli oneri di spesa che gravano su ogni proprietario in relazione all importo totale dei lavori.

14 Appendice Estratto articoli del Codice civile.

15 ARTICOLI DEL CODICE CIVILE Art c.c. Parti comuni dell edificio Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

16 Art c.c. Uso della cosa comune Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

17 Art c.c. Innovazioni I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

18 Art c.c. Opere su parti di proprietà o uso individuale Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

19 Art Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni. L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.