Avv. Matteo Peroni Foro di Brescia Elaborato del

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1 Entrata in vigore La riforma del condominio (L. 220/2012) è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del ; entrerà pertanto in vigore il *---- Codice civile Vecchio testo Art Parti comuni dell'edificio. Nuovo testo Art Parti comuni dell'edificio. I. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; 2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. I. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale 4

2 dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. L articolo 1117 c.c. è stato ridisegnato dal legislatore pur mantenendo le precedenti connotazioni; l elencazione delle parti comuni, seppur ampliata, è in ogni caso esemplificativa e si fonda sul principio che sono tali quelle parti dell edificio che soddisfano un utilità comune. Esaminiamo le novità più significative: - Con l espressione aventi diritto a godimento periodico si fa probabilmente riferimento alla multiproprietà. Parte dei primi commentatori ritiene che questo punto comporti un apertura verso i conduttori anche se, a mio avviso, l interpretazione letterale della norma (Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari ) restringe il campo ai soli titolari di diritti reali. - Il sottotetto viene espressamente inserito nell elenco; tale aggiunta recepisce la giurisprudenza maggioritaria che esclude la condominialità del sottotetto in assenza di elementi che rivelino la concreta possibilità da parte dei condomini di trarne utilità. - Gli impianti destinati alla distribuzione di servizi quali gas, energia elettrica o riscaldamento sono considerati comuni fino al punto di diramazione ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza. Applicando tale affermazione ad una tipologia di impianto di riscaldamento unitario, si dovrebbe pensare che la proprietà comune arrivi alla valvola di regolazione del singolo calorifero. Art bis. Ambito di applicabilità I. Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo Tale articolo legittima l applicazione delle norme condominiali al cosiddetto Supercondominio. Il supercondominio è una figura creata dalla giurisprudenza per definire situazioni dove più edifici hanno in comune solo alcune parti quali ad esempio: fognature, autorimesse, strade, impianto idrico, campi sportivi ( ). La giurisprudenza si è orientata nell applicare la disciplina del condominio a tutte quelle parti che sono necessariamente comuni (indispensabili per usufruire delle singole unità individuali, quali ad esempio la portineria comune a più edifici o l impianto idraulico 5

3 comune a più edifici) mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture dotate invece di una propria autonoma utilità come ad esempio: le attrezzature sportive, le piscine e gli spazi di intrattenimento 1. Il nuovo articolo 1117bis afferma che, in quanto compatibili, tutte le disposizioni del presente capo (articoli da 1117 c.c. a 1139 c.c.) sono applicabili a: - più unità immobiliari (ad esempio villette a schiera) - più edifici (ad esempio un supercondominio formato da diversi fabbricati) - più condominii di unità immobiliari (ad esempio un supercondominio formato da diversi gruppi di villette a schiera) quando tali complessi hanno parti comuni ai sensi dell art c.c.. Tale espresso richiamo conferma l applicabilità delle norme condominiali al supercondominio non solo nei casi in cui le parti comuni siano parti necessarie, ma anche nel caso in cui siano dotate di propria autonomia; questo perché l articolo 1117 c.c. definisce quali parti comuni sia quelle necessarie all uso comune sia le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all uso comune. Art ter Modificazioni delle destinazioni d'uso I. Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. II. La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. III. La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova 1 Cassazione Civile, sentenza n /2003 6

4 II. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condòmino. III. L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza II. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condòmino. III. L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mani, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. IV. L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. V. L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi Contenuto dell avviso di convocazione. L invio dell avviso di convocazione rappresenta l adempimento attinente alla fase preliminare allo svolgimento dell assemblea ed ha lo scopo di informare gli aventi diritto che in un giorno determinato ad un ora prefissata ed in un luogo prescelto dall amministratore avrà luogo l adunanza. La riforma precisa che debbano essere indicati il luogo e l ora dell assemblea; tale requisito, pur non espressamente previsto, era richiesto anche prima della riforma a pena di nullità della delibera Cassazione Civile, sentenza n /

5 Per quanto concerne il luogo di svolgimento dell assemblea si osserva che, nel silenzio della legge ed in assenza di precise disposizioni regolamentari, è riconosciuta all amministratore un ampia discrezionalità nella scelta della sede della riunione la quale, tuttavia, dovrà essere raggiungibile agevolmente da parte di tutti i partecipanti. Circa l orario, si richiede che l amministratore abbia sempre presenti le esigenze comuni dei condomini. Sarà del tutto inopportuna quindi la convocazione dell assemblea in orari lavorativi nei quali vi è la quali certezza di una partecipazione pressoché nulla o quantomeno insufficiente per il raggiungimento delle maggioranze richieste per una regolare costituzione del quorum legale. L avviso di convocazione deve inoltre contenere il cosiddetto ordine del giorno, che consiste nell elenco degli argomenti che saranno discussi in assemblea e sui quali si dovrà deliberare e che determina, altresì, il limite della competenza assembleare. Il riformato articolo 66, comma 3, disp. att. c.c. prevede espressamente che l avviso di convocazione contenga la specifica indicazione dell ordine del giorno. Tale precisazione recepisce quanto già affermato dalla giurisprudenza predominante: l ordine del giorno deve permettere ai condomini di conoscere in anticipo i temi della discussione e delle votazioni onde metterli nelle condizioni di decidere se intervenire al dibattito. I temi da trattare devono pertanto essere indicati in modo chiaro anche se sommario e non dettagliato. Sul punto richiamiamo la sentenza del Tribunale di Roma n dell : L eventuale deliberazione dell assemblea condominiale su questioni che non siano state inserite all ordine del giorno e che non siano state oggetto di pregressa informativa ai condomini partecipanti, pregiudica il diritto alla partecipazione effettiva e consapevole normativamente sancito dagli artt e 1136 c.c., ed è, pertanto, illegittima. Affinchè detto vizio possa essere concretamente riscontrato è, però necessario che la determinazione assembleare verta su di un tema del tutto alieno rispetto a quanto posto al relativo ordine del giorno o, comunque, non sia ad esso riconducibile in via logica; solamente cioè, laddove l organo collegiale di governo dell ente condominiale abbia fatto concreto uso dei propri poteri gestori in relazione a tematiche radicalmente estranee al programma deliberativo consacrato nell ordine del giorno potrà ritenersi effettivamente sacrificato l evidenziato diritto del condomino alla partecipazione consapevole dell assise assembleare. Di contro, laddove tra quanto deliberato e quanto in precedenza indicato nel pertinente ordine del giorno sia enucleabile una relazione di ampia coincidenza o, comunque, di convergenza, ciò escluderà profilo alcuno di illegittimità proprio perché il dovere informativo ha trovato ottemperanza. L incompletezza dell ordine del giorno determina l annullabilità e non la nullità assoluta della deliberazione dell assemblea dei condomini, la quale quindi deve essere impugnata nel termine di trenta giorni di cui all art c.c.. Al termine dell elenco degli argomenti da trattare nel corso della riunione compare solitamente la voce varie ed eventuali che si riferisce a possibili comunicazioni che l amministratore o i condomini intendano fare all assemblea a puro titolo informativo. Ove poi, a seguito dell informazione così effettuata, emerga la necessità di prendere una decisione vera e propria in merito a qualche argomento ritenuto particolarmente importante e meritevole di un più approfondito esame, sarà cura dell assemblea rimandare la discussione ad una successiva riunione nella quale la 45

6 questione verrà inserita, con apposita voce, nell ordine del giorno. Termini di invio della convocazione L avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l adunanza in prima convocazione (art. 66, comma 3, disp. att. c.c.). La riforma ha introdotto il riferimento espresso all adunanza in prima convocazione; il termine di cinque giorni dovrà essere pertanto calcolato rispetto a tale data. Nel computo del termine si deve escludere il giorno iniziale e quello finale. Pertanto, l'assemblea è validamente convocata quando gli inviti sono pervenuti prima del quinto giorno, calcolato a ritroso rispetto a quello immediatamente precedente alla riunione. Il mancato rispetto del termine comporta l annullabilità della delibera adottata dall assemblea con la conseguenza che in difetto di tempestiva impugnazione determina la sanatoria del vizio. Il termine indicato è inderogabile ed in particolare non può essere abbreviato; il regolamento può decidere per un termine più ampio con conseguente annullabilità della delibera adottata laddove l avviso sia stato inoltrato in un termine inferiore a quello regolamentare. L avviso non deve essere solo inviato cinque giorni prima, ma entro tale termine deve pervenire nella conoscenza del destinatario; tale requisito deve ritenersi soddisfatto qualora, almeno cinque giorni prima della data fissata per l assemblea, il destinatario assente sia stato informato mediante avviso di giacenza pervenuto al suo domicilio della disponibilità della raccomandata presso l ufficio postale 13. Modalità di invio della convocazione. Mentre in precedenza l avviso di convocazione non era soggetto a particolari formalità di notifica, la L. 220/2012 ha previsto all art. 66, comma 3, disp. att. c.c. l invio dell avviso a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mani. Tale ampliamento di modalità non comporta il venir meno della necessità di dover provare il tempestivo recapito in caso di impugnativa; a tale proposito è opportuno analizzare singolarmente la varie modalità di convocazione: - Raccomandata: come già precisato la data utile è quella di consegna oppure quella di deposito dell avviso da parte del postino; - Posta elettronica certificata: la data di consegna viene certificata dal gestore. È opportuno che l indirizzo di posta certificata sia stato indicato per iscritto dal condomino; - Fax. Anche in questo caso è opportuno che il numero sia stato indicato per iscritto dal condomino. Al contrario della posta certificata però il fax non dà la certezza dell avvenuta ricezione da parte del destinatario e può dare origine ad incomprensioni. Si segnala a tal proposito la sentenza n. 6208/2011 del Consiglio di Stato: La presunzione di conoscenza del provvedimento amministrativo che consegue all invio della comunicazione a mezzo fax all indirizzo corretto (accompagnata dal rapporto di ricezione) non ha natura assoluta. Può essere fornita la prova contraria che può solo concernere la funzionalità dell apparecchio ricevente; essa non può che essere fornita da chi afferma la mancata ricezione del messaggio. 13 Cassazione Civile, sentenza n /