Investitore Immobiliare GLOSSARIO

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1 InvestitoreInves Immobiliare InvImm App per iphone, Ipad, Mac Investitore Immobiliare Tratta gli immobili da Professionista! GLOSSARIO ACCONTO: E' il capitale proprio iniziale da sborsare per l'acquisto dell'immobile meno gli importi provenienti da banche e/o finanziatori. CAPITALE INIZIALE: E' la somma iniziale del capitale investito inclusi le seguenti voci: anticipo, costi di acquisto e costi di ristrutturazione. CAPITALE INIZIALE DISPONIBILE: Alla creazione di un nuovo Portfolio viene richiesto d immettere questa voce. Questo offre il vantaggio di pianificare l impiego della nostra liquidità per i prossimi 12 mesi e di vedere, mese per mese, la performance ( ROI, ROE, leva finanziaria) dei nostri investimenti. Possiamo vedere queste performance nella sezione Analisi Primo Anno: Cash Plan del Portfolio report. CAPITALE INVESTITO TOTALE: E la somma dei capitali impiegati per l acquisto delle proprietà che si possiedono in un determinato momento. Tiene conto dei capitali propri e di quelli di finanziatori e banche. CAPITALE PROPRIO INVESTITO ATTUALMENTE: E il capitale proprio (quindi non considera quello di finanziatori o banche) attualmente investito nelle operazioni immobiliari. Copyright 2013 MS REI. Pag. 1 di 10 InvImm -

2 CAPITALIZZAZIONE % PDA: La Capitalizzazione PDA è il Risultato Netto Operativo diviso il Prezzo di Acquisto. CAPITALIZZAZIONE % VDM: La Capitalizzazione VDM è il Risultato Netto Operativo diviso il Valore di Mercato. COPERTURA DEL MUTUO: E' il rapporto tra Risultato Netto Operativo ed il valore delle Rate Mutuo. Se è maggiore di 1 significa che l inquilino in affitto sta pagando il mutuo per noi. Ottimo lavoro! COSTI DI RISTRUTTURAZIONE INIZIALI: I Costi di Ristrutturazione Iniziali includono le spese per il ripristino e quelli per il miglioramento della proprietà. Questi costi si sostengono appena dopo l'acquisto della proprietà e prima che i potenziali inquilini vi entrino. COSTI DI VENDITA: I Costi di Vendita sono i costi di chiusura dell operazione sostenuti quando vendiamo la proprietà. COSTI FISSI: Sono tutti i costi per la gestione dell'immobile: rate mutuo, tasse, assicurazione ecc. COSTI OPERATIVI: Sono le spese totali sostenute per la proprietà. COSTI RISTRUTTURAZIONE: Sono i costi relativi alla ristrutturazione della proprietà acquistata. COSTO D'ACQUISTO: Il costo sostenuto per acquistare la proprietà. Non include le rate del Copyright 2013 MS REI. Pag. 2 di 10 InvImm -

3 mutuo, gli interessi e i costi per la chiusura della pratica. DURATA DELL OPERAZIONE: è il numero di mesi che passa tra l acquisto dell immobile e la vendita ( o la messa a reddito dell immobile, nel caso di proprietà da affittare). Questa funzione è attiva solo nelle versioni Premium e Pro e serve per calcolare il ROI (proiezione annuale) e ROE ( proiezione annuale). EQUITY (CAPITALE PROPRIO) : E' il valore di mercato meno l'importo residuo da pagare del mutuo sull immobile. FLUSSO DI CASSA CUMULATIVO: Rappresenta il Flusso di Cassa Netto accumulato fino ad oggi. FLUSSO DI CASSA: E' il Risultato Operativo Netto meno la rata del mutuo. FLUSSO DI CASSA DAGLI AFFITTI: e il flusso di cassa generato dalle proprietà in cui il Tipo d Investimento è Affitta. FLUSSO DI CASSA DALLE PROPRIETA' VENDUTE : E il flusso derivante dalla vendita degli immobili in un dato mese o anno. E calcolato come Prezzo di Vendita dedotto del Valore Residuo Mutuo delle Proprietà Vendute e dei Costi di Vendita. INFLAZIONE SUI COSTI: Il Tasso d'inflazione sui costi è il valore percentuale di aumento delle spese di anno in anno. INFLAZIONE SULLE RENDITE: è la percentuale con cui crescono gli affitti che riceviamo di anno in anno. E quella che chiediamo quando, sui contratti d affitto, mettiamo la clausola che l importo dell affitto sarà aggiornato di Copyright 2013 MS REI. Pag. 3 di 10 InvImm -

4 anno in anno in base alla variazione ISTAT. INCIDENZA IMMOBILE SFITTO: Percentuale di tempo in cui l immobile sarà sfitto. Ad esempio se la proprietà non viene affittata per un mese all anno, il valore da inserire sarà 1/12=8,3%. LEVA FINANZIARIA: E il rapporto percentuale tra capitale totale e capitale proprio investiti nelle operazioni immobiliari. LIQUIDITA DISPONIBILE: Dato il Capitale Iniziale Disponibile per ciascun Portfolio ( viene richiesto al momento della creazione del Portfolio), la Liquidità disponibile ci dice, mese per mese, come il Capitale Iniziale Disponibile è aumentato ( o diminuito perché investito) in funzione delle operazioni che facciamo. LISTA DELLE PROPRIETA' ACQUISTATE: E la lista delle proprietà che si possiedono ad un dato momento. MOLTIPLICATORE DELL'AFFITTO ANNUO: E' il Prezzo di acquisto diviso l'affitto Lordo annuale. MUTUO RESIDUO SUGLI IMMOBILI VENDUTI: E la somma degli importi residui da pagare sui mutui degli immobili venduti al mese/anno corrente. PERCENTUALE DI MUTUO: Rapporto tra l'ammontare del finanziamento erogato e il valore del bene ipotecato. PERCENTUALE FINANZIAMENTO SECONDO MUTUO: E la somma di denaro che è possibile ricevere dalla banca in caso di rifinanziamento, a causa dell aumentato valore dell immobile nel tempo. E calcolato in base al valore attuale della proprietà ed alla Copyright 2013 MS REI. Pag. 4 di 10 InvImm -

5 percentuale di mutuo. PERDITA PER LOCALE SFITTO: E' la percentuale annua che perdo se non riesco ad affittare l'immobile per tutto l'anno e resta quindi vuoto per alcuni periodi. PERIODO DI CAPITALIZZAZIONE: Intervallo di tempo in base al quale sono calcolati gli interessi. PRESTITI PER LIQUIDITA': Il potenziale rifinanziamento per liquidità ti mostra l'importo che puoi avere facendo un secondo mutuo, dopo che il valore dell'immobile è cresciuto. Il calcolo è basato sulla percentuale di finanziamento che hai inserito nelle ipotesi. PREZZO D'ACQUISTO: E' il valore di acquisto dell'immobile. PREZZO DI VENDITA: Il valore che ottengo dalla vendita dell'immobile, pagato dal compratore. Non include i costi per la chiusura della pratica. PRIMO MUTUO: è il mutuo bancario ( o finanziamento privato ) principale per l acquisto della proprietà. Il valore può essere impostato come valore definito o percentuale del prezzo d acquisto. RAPPORTO MUTUO/VALORE: E' il rapporto tra l'importo massimo erogabile dalla banca ed il Valore di Mercato dell'immobile. Viene utilizzato per calcolare anche i prestiti per liquidità. REDDITO OPERATIVO: Il Reddito Operativo è l'affitto lordo più altri proventi meno la perdita per locale sfitto. Copyright 2013 MS REI. Pag. 5 di 10 InvImm -

6 RENDITA DELL'AFFITTO MENSILE: E' dato dall'affitto mensile diviso il prezzo d'acquisto. RENDITE DA LOCAZIONE DI IMMOBILI: Il flusso di cassa che entra dai contratti di locazione degli immobili. RENDITE FINANZIARIE: E' dato dal flusso di cassa annuo diviso il capitale investito. RICAVO NETTO: E' dato dal valore della plusvalenza più il flusso di cassa accumulato meno il capitale inizialmente investito. RICAVI POST-VENDITA: I Ricavi Post Vendita sono calcolati dall'equity meno i Costi di Vendita. Questo è l'importo che riceverai al momento della vendita della proprietà. RISULTATO NETTO OPERATIVO: E' il Reddito Operativo meno le spese. RISTRUTTURAZIONI ANNO X: fanno parte dei costi di ristrutturazione futuri, cioè le spese pianificate per la ristrutturazione dell'immobile nel periodo successivo all'acquisto, in particolare all anno X. Se non sono previste, inserisci zero come valore. ROE : E' il ritorno dell'investimento personale (Return On Equity) ed è calcolato come Flusso di cassa diviso l'equity. ROE (Return Of Equity): E' il ritorno dell'investimento personale dato dal Risultato Netto Operativo diviso il Capitale Proprio Investito. A seconda dello scenario che stiamo valutando può essere calcolato in modi diversi: per questi vedere le definizioni specifiche dei vari ROE. Copyright 2013 MS REI. Pag. 6 di 10 InvImm -

7 ROE Affitto: Il ROE Affitto è il Flusso di Cassa Annuale diviso il Capitale Iniziale Investito. ROE GLOBALE: E il Return of Equity globale di tutte le operazioni fatte all interno di un determinato Portfolio. E calcolato dividendo il Flusso di Cassa Cumulativo per il capitale Iniziale Investito. ROE (operazione singola): ROE sta per Return Of Equity, è calcolato come Utile Netto diviso il Capitale Proprio Investito. ROE (proiezione annuale): ROE sta per Return Of Equity, la proiezione annuale è calcolata dividendo il ROE (operazione singola) per la Durata Operazione (mesi) e moltiplicando per 12. Praticamente ci dice quanto guadagneremmo in un anno facendo tutte le operazioni con il rendimento ( ROE) di questa. ROE (proiezione annuale della locazione): Il ROE della Proiezione annuale della locazione ci dice quanto può guadagnare l'acquirente del nostro immobile, nel caso lo metta a reddito. E' calcolato come Reddito Operativo diviso il Capitale Proprio Investito. ROI Affitto: è il 'Return Of Investment' ed è calcolato come Reddito Operativo Annuale diviso l'investimento totale fatto ( l'investimento totale è dato da Prezzo d'acquisto + Costi d'acquisto + Ristrutturazioni iniziali). ROI GLOBALE: E il Return Of Investment globale di tutte le operazioni fatte all interno di un determinato portafoglio. E calcolato dividendo l Utile Netto Cumulativo per la Totale Liquidità Attualmente Copyright 2013 MS REI. Pag. 7 di 10 InvImm -

8 Investita. ROI (operazione singola): ROI sta per Return Of Investment, è calcolato come Utile Netto diviso il Costo Totale dell'operazione. ROI (proiezione annuale) : ROI sta per Return Of Investment, la proiezione annuale è calcolata dividendo il ROI (operazione singola) per la Durata Operazione (mesi) e moltiplicando per 12. Praticamente ci dice quanto guadagneremmo in un anno facendo tutte le operazioni con il rendimento ( ROI) di questa. ROI (proiezione annuale della locazione): Il ROI della Proiezione annuale della locazione ci dice quanto può guadagnare l'acquirente del nostro immobile, nel caso lo metta a reddito. E' calcolato come Reddito Operativo diviso Costo Totale. ROI (Return Of Investment) : E' il ritorno sull'investimento fatto ed è dato dal risultato netto operativo diviso il capitale investito. A seconda dello scenario che stiamo valutando può essere calcolato in modi diversi: per questi vedere le definizioni specifiche dei vari ROI. TOTALE FLUSSO DI CASSA: è il flusso di cassa generato da tutte le proprietà in un dato mese. E la somma del Flusso di Cassa dagli Affitti e del Flusso di Cassa dalle Proprietà rivendute. Ci dice quanti soldi entrano o escono mese per mese dalle proprietà che abbiamo, che compriamo o vendiamo, includendo le rendite dagli affitti. TOTALE LIQUIDITA ATTUALMENTE INVESTITA: è la liquidità totale assorbita, mese per mese, dagli investimenti immobiliari inclusi in un dato Portfolio. Include sia la Totale Liquidità Personale Attualmente Investita che quella derivante da Mutui e finanziamenti. Vendendo un immobile questo valore diminuisce. Copyright 2013 MS REI. Pag. 8 di 10 InvImm -

9 TOTALE LIQUIDITA INVESTITA: è la liquidità totale assorbita dagli investimenti immobiliari inclusi in un dato Portfolio, a partire dalla data di creazione di quel Portfolio. Include sia la Totale Liquidità Personale Attualmente Investita che quella derivante da Mutui e finanziamenti. Questo valore non diminuisce vendendo gli immobili e serve per calcolare il Globale. TOTALE LIQUIDITA PERSONALE ATTUALMENTE INVESTITA: è la liquidità assorbita, mese per mese, dagli investimenti immobiliari inclusi in un dato Portfolio, cioè il nostro capitale personale investito. Vendendo un immobile acquistato con capitale proprio, questo valore diminuisce. TOTALE LIQUIDITA PERSONALE INVESTITA: è la liquidità personale assorbita dagli investimenti immobiliari inclusi in un dato Portfolio, a partire dalla data di creazione di quel Portfolio. Questo valore non diminuisce vendendo gli immobili e serve per calcolare il ROE Globale. SECONDO MUTUO: E' un altro prestito utilizzato per acquistare la proprietà. SPESE DI ACQUISTO: I costi sostenuti dall'acquirente per l'acquisto della proprietà. TASSO INFLAZIONE SULLE RENDITE: Il Tasso d'inflazione sulle rendite è la percentuale di crescita dell'affitto di anno in anno. TASSO INTERNO DI RENDIMENTO: E' l'indice di redditività finanziaria del tuo immobile tenendo conto del capitale investito inizialmente. Indica la rendita economica dell'investimento. TASSO DI RIVALUTAZIONE: è l aumento percentuale annuale del valore della proprietà. Se ho un Copyright 2013 MS REI. Pag. 9 di 10 InvImm -

10 immobile che vale , con un Tasso Di Rivalutazione al 5%, l anno successivo varrà UTILE NETTO: L'Utile Netto è calcolato dai Ricavi Post Vendita meno i Costi di Vendita più il Flusso di Cassa Cumulativo meno il Capitale Iniziale Investito. VALORE RESIDUO MUTUO DELLE PROPRIETA VENDUTE: è il valore che resta da pagare per estinguere il mutuo (o i mutui) delle proprietà che si vendono in un determinato mese. Copyright 2013 MS REI. Pag. 10 di 10 InvImm -