Elenco ed analisi dei beni comuni indicati esplicitamente nel c.c. e quelli che non lo sono.

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1 Elenco ed analisi dei beni comuni indicati esplicitamente nel c.c. e quelli che non lo sono.

2 Vecchio art c.c.: Sono oggetto di proprieta` comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprieta` esclusiva dei singoli condomini.

3 Nuovo art c.c.: Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e senon risulta il contrario daltitolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gl anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, perle caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche»..

4 Il vecchio articolo 1117 c.c. è stato semplicemente INTEGRATO (se vogliamo AGGIORNATO) con nuove previsioni. Un integrazione che nel tempo era già avvenuta per mano della Giurisprudenza e che quindi, in questo, caso, il legislatore, si è limitato a codificare.

5 Il SUOLO è quella porzione di terreno sulla quale viene a poggiare l intero edificio e, immediatamente, la parte infima dello stesso dove sono infisse le fondazioni (Giurisprudenza). Quindi il Suolo non va confuso con tutta la superficie a livello che appartiene al Condominio, bensì con la porzione di terreno sulla quale viene a poggiare l Edificio, che può essere anche su un livello inferiore rispetto a quello strada. Cassazione, sentenza n.11138/94: il SOTTOSUOLO è costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiaria che è alla base dell'edificio condominiale, ancorché non menzionato espressamente da detto art. 1117, va considerato di proprietà comune in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei condomini, e ciò anche con riguardo alla funzione di sostegno che esso contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato. In regime condominiale non si applica il disposto art. 840 c.c. secondo cui la proprietà del suolo si estende al sottosuolo con tutto ciò che vi contiene e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino. O meglio potremmo dire che si applica la medesima disposizione nella considerazione che solo il proprietario del Suolo (il Condominio) può disporre del Sottosuolo e non altri soggetti, siano anche condòmini. Trib. di Milano n. 139/1998: il c.d. "vespaio" (struttura consistente in un riempimento calcareo a nido d'ape in terra di riporto con funzione di assorbimento dell'umidità dei pavimenti nei locali interrati), mirando a proteggere le singole unità immobiliari al cui servizio è sostanzialmente posto, costituisce un manufatto ben distinto dalle fondazioni e non rientra nell'ambito del suolo comune su cui poggia il fabbricato. Esso, dunque, è tolto dal regime di comunione ai sensi dell art c.c.

6 Le fondazioni sono quegli elementi strutturali che hanno la funzione di ricevere i carichi provenienti dalla sovrastruttura (sia essa una costruzione, un'apparecchiatura o altro) e trasmetterli al suolo I muri maestri assolvono alla funzione di sostegno per l Edificio. I muri perimetrali <<delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dell edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delimitano la sagoma architettonica sono da considerarsi comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici.>> (definizione fornita dalla Giurisprudenza, cft. Cass., n. 4978/2007). Stabilire se un muro sia o meno di sostegno è rilevante ai fini della possibilità di intervenire su di esso da parte del singolo condòmino: mentre per il muro maestro, al pari delle fondazioni, non è permesso alcun tipo di azione da parte del singolo compartecipante, per i muri perimetrali l'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale eseguiti da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unita immobiliare di sua proprietà esclusiva, di massima, non integrano abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilita di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art c.c. e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli [ ] all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unita immobiliare da parte del suo proprietario (cft. Cass. Civ, sez. II, n. 4155/1994). In generale <<per il principio di comproprietà dell intero muro perimetrale dell edificio condominiale, il singolo condomino è legittimato ad apportarvi modificazioni che gli garantiscono una utilità aggiuntiva rispetto agli altri condomini, a condizione che 1) non venga limitato il diritto all uso del muro degli altri condomini; 2) non ne venga alterata la normale destinazione; 3) tali modificazioni non pregiudichino il decoro architettonico dell edificio.>> (cft. Cass. Civ. n.1708/1998; Cass. Civ. n.4314/2002). Pilastri e Travi portanti hanno una chiara funzione di sostegno dell Edificio (il Pilastro verticalmente, il Trave orizzontalmente) e chiaramente, il codice civile, li cita tra gli elementi comuni del Condominio. Possono anche trovarsi all interno di unità immobiliari private e a volte, condòmini incoscienti, per propria comodità, procedono ad eliminarli o ridurli. Ovviamente ciò costituisce un abuso perseguibile anche penalmente. Il Plinto è ciò su cui poggia il pilastro ed è considerato parte integrante dello stesso.

7 Il tetto è la struttura posta a copertura di un Edificio e che ha la funzione di definirne la parte superiore nonché di preservare l ambiente interno dagli agenti atmosferici. Le opere attuate da un compartecipante su di tale bene, seppur atte ad ottenerne un beneficio per lui, sono da ritenersi illegittime (cft. Corte d'appello di Firenze, Sezione I, n. 1591/2005; Cass. civ., sez. II, n /2008). Tali opere necessitano dell unanimità e pertanto qualsiasi avente diritto potrà agire contro il condòmino per ottenere il ripristino delle cose allo stato originario. Il sottotetto di un edificio condominiale può essere ritenuto pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano SOLTANTO se assolve, mediante la creazione di una camera d'aria, all'esclusiva funzione di isolamento e di protezione dell'appartamento stesso dal caldo, dal freddo o dall'umidità e non anche nella diversa ipotesi che esso abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da permettere l'utilizzazione come vano autonomo. In quest'ultima ipotesi, l'appartenenza deve essere stabilita in forza di idoneo titolo e, in mancanza di questo, sulla base della presunzione di comunione di cui all'art c.c., pur non comprendendo questa norma esplicitamente il sottotetto nell'elencazione delle cose comuni dell'edificio, allorquando esso risulti oggettivamente destinato, anche soltanto in via potenziale, all'uso comune. (Cass. 9788/1997). Quindi il sottotetto è comune salvo diversamente stabilito da un atto ufficiale (Cass. 7764/1999). Da ciò consegue che eventuali opere sullo stesso, rientrano tra le competenze del Condominio ritenendo <<illegittimi gli interventi al sottotetto realizzati dal condòmino dell ultimo piano>> (cft. Corte app. civ. Milano, sez. II, n. 2597/1995; Corte app. civ. Milano, sez. I, n. 1561/1992).

8 Il Lastrico solare è quella parte del Fabbricato che funge da copertura allo stesso (Cass /1992), al pari del tetto, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico. Il lastrico solare può essere: a. COMUNE. In questo caso si applica la disciplina di cui all art.1117 c.c., già esaminato. b. PRIVATO. In questo caso si applica la disciplina di cui all art.1126 c.c. che così recita: quelli che ne hanno l uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell unità immobiliare di ciascuno. La Terrazza a livello, invece, è quell'area scoperta alla quale si accede da un solo appartamento e solo con questo in comunicazione, appartiene al proprietario del contiguo appartamento di cui costituisce la continuazione priva di copertura, a meno che non risulti diversamente dal titolo (Cass. civ., sez. II, n. 9629/1991).

9 Il diritto di sopraelevazione Si ha esercizio del diritto di sopraelevazione quando il proprietario dell ultimo piano di un Edificio condominiale costruisca nuovi piani o nuove fabbriche oppure trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie (Cass. n. 2865/2008). Il diritto di sopraelevare è disciplinato dall art.1127 c.c. che così recita: Il proprietario dell'ultimo piano dell' Edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell' Edificio non la consentono. I condòmini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condòmini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare. Titolare esclusivo del diritto di sopraelevazione è chi ha nell edificio la proprietà della porzione sita alla massima quota altimetrica e, qualora all ultimo piano vi siano più appartamenti, ciascun proprietario può sopraelevare soltanto nell area sovrastante la superficie del proprio appartamento. Il diritto di sopraelevazione spetta, altresì, al proprietario del piano sottostante la terrazza a livello, purché questa sia destinata all uso esclusivo dell appartamento dal quale vi si acceda (appunto il piano sottostante). Sui limiti alla sopraelevazione: - se le condizioni statiche dell Edificio non lo consentono; - se questa pregiudica l aspetto architettonico dell edificio ovvero diminuisce notevolmente l aria o la luce dei piani sottostanti. Sull indennità di sopraelevazione, l obbligo di corrisponderla nasce dalla maggior utilizzazione, da parte del proprietario dell ultimo piano, del suolo comune su cui sorge l Edificio condominiale, alla quale consegue la necessità di compensare gli altri condòmini della frazione di valore perduta dalle rispettive quote di proprietà sullo stesso suolo comune e va corrisposta anche quando la sopraelevazione sia eseguita senza concessione edilizia (Cass. n. 7956/2003).

10 La Facciata dell Edificio è il prospetto esterno che appare agli occhi di tutti, pertanto è essenziale al decoro architettonico del palazzo. Targhe ed avvisi, anche luminosi, possono essere collocati sotto le proprie finestre o appoggiati al parapetto di una terrazza o di un balcone, o sulla Facciata, previo eventuali autorizzazioni comunali. Non può, invece, il singolo condòmino apporre sulla facciata esterna (anche se del muro che circonda la casa di sua esclusiva proprietà) oggetti con funzione pubblicitaria e reclamistica a favore di un terzo estraneo alla comunione, senza preventiva autorizzazione dell Assemblea.

11 Beni ad utilità soggettiva: le SCALE. L utilità è l'idoneità del bene economico o del servizio economico a soddisfare un bisogno dell'uomo. In senso soggettivo ( utilità soggettiva ) l utilità è espressione di tale idoneità che varia da persona a persona; l'esercizio del possesso consiste nell'espletamento di una data attività da parte dell utente. Es.: scale, portoni, anditi, portici stenditoi, ascensore, impianti centralizzati per l'acqua calda o l'aria condizionata. La scala è una struttura costituita da elementi architettonici orizzontali posizionati su diverse quote (gradini) che serve da collegamento tra i diversi piani di un edificio. La scala, che serve di accesso a diversi piani o frazioni di piano di un edificio, deve essere considerata, nella sua struttura unitaria ed in relazione al fine a cui serve, come bene comune indivisibile per presunzione di legge, salvo (è bene ribadire sempre tale concetto) che il contrario non risulti dal titolo. Vanno considerati tra le cose comuni anche i pianerottoli, che costituiscono elementi della scala, della quale rendono possibile la funzione (Cass. civ., n. 38/1963). Salvo diversamente disposto nel Regolamento Condominiale, è data la possibilità ai singoli condòmini di apportare variazioni per una miglior fruibilità della propria proprietà come per la realizzazione di aperture che consentano agli stessi, di accedere sul pianerottolo (Cass. civ., sez. II, n. 843/1981). Sono, invece, vietate opere dirette ad una mutazione (anche parziale) dei beni comuni nel vano scale, che impediscano agli altri di farne parimenti uso come la chiusura del pianerottolo o una parte di esso (Corte app. civ. Milano, sez. I, n. 2520/1997).

12 Fig.1 Fig.2 Fig.3 Il portone di ingresso al Condominio (fig.1) è quella struttura architettonica di materiale vario (in genere di ferro oppure di alluminio) che consente la comunicazione diretta tra l interno di un Edificio e il suo esterno. E da ritenersi illegittima l apposizione di targhe o cartelli a scopo pubblicitario, su di esso, qualora ovviamente non concessa dal Condominio, perchè in contrasto con la funzione o la destinazione tipica di tale parte comune (Trib. civ. Brescia, n. 1100/1994). Gli anditi (fig.2) sono corridoi, o in genere ambienti secondari di passaggio, che si diramano dall androne o il portone di ingresso e danno accesso ad altri locali. Il portico (fig.3) è una galleria aperta, collocata per lo più all'esterno e al piano terreno di un edificio; può avere funzione di riparo o anche solo decorativa. In molti casi di edilizia il porticato viene utilizzato per il parcheggio di auto private, lì dove tecnicamente possibile.

13 Il cortile è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un Edificio o di più Edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art c.c., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione. Da un punto di vista generale, è "cortile" anche lo spazio a disimpiego di uno o più fabbricati, siano essi di proprietà di uno solo o di più soggetti, ovvero anche comune a più immobili che su di esso prospettano (Cass. civ., n. 2431/1969). L'utilizzazione della cosa comune può avvenire da parte di uno o più compartecipanti alla comunione anche in modo particolare e diverso da quello degli altri, senza sconfinare in abuso, sempre che la destinazione della cosa resti rispettata. Però la legittimità d'un tale uso va verificata dal giudice di merito, in base al confronto tra uso diverso e destinazioni possibili della cosa quali stabilite, anche per implicito, dalla volontà comune dei condòmini (Cass. civ., sez. II, n. 4566/1990) L Assemblea ha il potere di predeterminare le forme di disciplina dell'uso del cortile (Trib. civ. Milano, sent. del 29/04/1991) e che l'area cortilizia annessa all'edificio condominiale possa essere legittimamente adibita all'uso del parcheggio (Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 1547/2009), salvo diversamente indicato nel Regolamento condominiale (Trib. civ. Milano, sez. VIII, n. 4774/2003), o se non impedisce a questo di continuare a servire agli usi a cui è destinato, cioè passaggio di persone, veicoli o suppellettili ed aeroilluminazione dei locali che su di esso si affacciano (Tribunale di Napoli, sent. n. 5083/1961; Tribunale di Monza, sent. del 23 ottobre 1984).

14 Aree destinate a parcheggio A partire quindi dal 1 settembre 1967 (rif. Legge Ponte del 67), tutte le nuove costruzioni, per ottenere il rilascio del provvedimento edilizio, dovevano prevedere siffatte aree da destinare come pertinenza degli appartamenti (Cass. 6600/84). La legge 47\85, l art. 26 qualificava espressamente pertinenze i suddetti spazi a parcheggio, con la conseguenza che applicando l art. 818 comma 2 potevano costituire oggetto di separati atti giuridici. La legge Tognoli (122/89), nel prevedere agevolazioni fiscali per la costruzione di parcheggi cd. facoltativi (senza il pagamento della tassa per la costruzione), nonché la possibilità di costruzione degli stessi in deroga ai vigenti strumenti urbanistici ed anche nel sottosuolo, e per edifici già costruiti, aveva sancito espressamente il divieto di alienazione di questi posti auto separatamente all immobile La Legge 246\2005 introducendo un secondo comma all art. 41 sexties, sembra metter fine alla questione, stabilendo che gli spazi a parcheggio non sono gravati da vincoli di sorta ne da diritto di uso e sono trasferibili autonomamente. Consiglio di Stato, V Sez., n 1608/06 del 29 marzo 2006, per cui i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. L Assemblea può legittimamente procedere alla realizzazione di successive aree parcheggio. Giurisprudenza consolidata afferma anche che il diritto dell Assemblea di disporre l uso ad area parcheggio di uno spazio comune, è legittimo anche nell impossibilità di realizzare n.1 posto auto o n.1 box per ciascun condòmino, senza che ne derivi una violazione del princìpio del godimento paritario, in quanto il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i compartecipi della comunione Ben potrebbe, pertanto, l Assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione (Cass. n. 6915/2007; Cass. n. 144/2012) stabilire, a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune(cass., n /1991; Cass., n /2010; Cass. Civ., sez. II, n /2012). La normativa sull abbattimento delle Barriere Architettoniche (DM 236/1989, punto ), per i parcheggi stabilisce che, nelle aree di parcheggio, devono comunque essere previsti, nella misura minima di 1 ogni 50 o frazione di 50, posti auto di larghezza non inferiore a m 3,20, e riservati gratuitamente ai veicoli al servizio di persone disabili.

15 La portineria è il locale posto, in genere, all'ingresso del Condominio, dove sta di guardia il portiere. L alloggio del portiere, invece, è un appartamento che rimarrà a disposizione del portiere e della sua famiglia, per tutta la durata del rapporto lavorativo intercorrente con il Condominio, scaduto il quale, dovrà essere riconsegnato al proprietario. Sia i locali per la portineria, che l'alloggio del portiere, sono oggetto di proprietà comune (infatti sono indicate nell art.1117 c.c.) se il contrario non risulta dal titolo. Tali immobili possono, quindi, anche essere alienati ad un privato (che diviene condòmino) in quanto, a differenza delle altre parti dell' Edificio di cui al medesimo articolo, sono anche suscettibili di utilizzazione individuale. Tuttavia, seppur ammettendo l esistenza di un atto che le sottrae alla presunzione di proprietà comune, è possibile che l atto stesso preveda il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura (portineria o alloggio del portiere), configurandosi l'esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem, fondato su una limitazione del diritto del proprietario e suscettibile di trasmissione, in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti, anche in mancanza di trascrizione (Cass. civ., sez. II, n. 5167/1986; Cass. civ., sez. III, n /1995; Cass., n. 4905/2003). Altri locali per i servizi comuni: lavanderia e stenditoi L uso di tali locali è di facile intuizione, pertanto sono considerabili beni comuni a tutti gli effetti e la relativa manutenzione ricade sulla totalità dei condòmini in ragione dei millesimi di proprietà generale.