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1 Le pagine che seguono sostituiscono il paragrafo 4.2 del capitolo secondo del mio libro L ingegnere e il diritto, ossia le pagine da 131 a Il condominio negli edifici Il condominio e le parti comuni La particolarità del condominio negli edifici sta nella coesistenza di proprietà individuali, esclusive, relative ai singoli appartamenti dell edificio, e di una comunione forzosa, non suscettibile di divisione, per quanto riguarda le parti comuni, che costituiscono un supporto funzionale indispensabile per il godimento delle singole parti di proprietà esclusiva. Il fenomeno del condominio è venuto in evidenza con lo sviluppo urbanistico del secolo scorso, con la concentrazione della popolazione nelle città, ed ha avuto un enorme sviluppo nel dopoguerra, per garantire l esigenza di abitazioni, con la costruzione di grandi edifici suddivisi in appartamenti, venduti in proprietà esclusiva. Il condominio, comunque, non è regolato come ente dotato di personalità giuridica, ma come struttura di amministrazione e gestione delle cose comuni, con attribuzione della rappresentanza dei condomini all amministratore. La disciplina del condominio contenuta nel codice civile - risalente, come sappiamo, al è stata ampiamente modificata dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, al fine di adeguarla ai cambiamenti sociali e tecnologici nel frattempo intervenuti, recependo in molti casi indirizzi interpretativi già forniti dalla giurisprudenza. E ora espressamente previsto che la disciplina codicistica si applica anche ai condomini orizzontali, detti anche supercondomini, ossia a quei complessi costituiti da più edifici (ad es., un c.d. parco ) che hanno parti in comune (vialetti di accesso, guardiania, spazi per parcheggio o aree gioco, ecc.). Le parti comuni dell edificio, oggetto di proprietà comune indivisibile tra i vari proprietari di unità immobiliari dell edificio, sono indicativamente elencate nell art cod. civ. Possiamo distinguerle in tre gruppi: a) parti strutturali, necessarie all uso comune: suolo su cui sorge l edificio, fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti, tetti e lastrici solari, scale, portoni d ingresso, atri, portici, cortili e facciate; b) aree destinate a parcheggio e locali per servizi comuni: locali per la portineria e l alloggio del portiere, per lavanderia, per il riscaldamento centralizzato, per gli stenditoi, ecc.;

2 c) impianti: ascensori, pozzi, cisterne, impinanti idrici e fognari, sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell aria, ricezione radiotelevisiva e accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo; gli impianti di distribuzione e trasmissione sono, ovviamente, comuni con riguardo agli elementi che servono tutti gli appartamenti, e, quindi, secondo la dizione della norma, fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini ; la precisazione è importante al fine di individuare chi (condominio o condomino) è tenuto alle spese di riparazione e manutenzione e a chi imputare eventuali danni derivanti da guasti e rotture (ad es., delle tubature dell acqua, che provochino infiltrazioni). I diritti di ciascun condomino sulle parti comuni sono proporzionati al valore dell unità immobiliare che gli appartiene (art. 1118), ossia sono rapportati al valore delle singole proprietà private. Tale valore, ragguagliato a quello dell intero edificio, viene espresso in millesimi nell apposita tabella millesimale allegata al regolamento di condominio; nell accertamento di tale valore, in sede di redazione della tabella, non si tiene conto del reddito dell immobile, né dei miglioramenti e dello stato di manutenzione dell appartamento (art. 68 disp. att. cod. civ.); i valori proporzionali possono essere riveduti o modificati quando risulti che sono conseguenza di un errore, oppure quando interviene un mutamento delle condizioni dell edificio (ad es., a seguito di sopraelevazione o di innovazioni di vasta portata) che abbia alterato per più di un quinto il rapporto originario tra i valori delle singole proprietà esclusive. I valori millesimali sono utilizzati sia per la determinazione dei quorum per la costituzione e la validità delle delibere assembleari, sia per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni. Il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni né sottrarsi all obbligo di contribuire alle spese necessarie per la loro conservazione. Può, però, rinunciare all utilizzo dell impianto centralizzato di riscaldamento e di condizionamento se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini; in tal caso il rinunziante resta tenuto comunque a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma (art. 118, commi 3 e 4) La ripartizione delle spese Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni (ad es., per il rifacimento della facciata, per lastricare il cortile, ecc.), per la prestazione dei servizi nell interesse comune (ad es., il compenso del portiere, dell amministratore, l assicurazione del fabbricato, ecc.), nonché per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà (art. 1123, comma 1), ossia sulla base della tabella millesimale sopra descritta. Ma esiste un altro criterio generale per la ripartizione delle spese: quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le

3 spese sono ripartite in proporzione all uso potenziale, ossia all uso che ciascuno potrebbe farne (art. 1123, comma 2). Infatti, alcune delle parti comuni potrebbero essere strumentalmente ed oggettivamente destinate all utilità ed al servizio solo di alcuni appartamenti: è giusto, quindi, che alle spese relative contribuiscano non tutti i condomini, ma solo quelli interessati. E così, il terzo comma precisa che se un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere od impianti destinati a servire una parte dell intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (ad es., se occorre intervenire sulla colonna portante dell acqua che serve i condomini della scala A, le spese saranno ripartite tra questi, mentre nulla sarà dovuto dai condomini della scala B). In applicazione di tali principi, sono previste delle regole particolari per la ripartizione delle spese in alcuni casi specifici: le spese per la manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori sono ripartite tra i proprietari dei diversi piani cui servono per metà in relazione al valore delle singole proprietà esclusive, e per l altra metà in misura proporzionale all altezza di ciascun piano dal suolo; pertanto, il proprietario dell ultimo piano pagherà proporzionalmente di più rispetto a quello del primo, anche se, in pratica, usa le scale o l ascensore meno dell altro. Per quanto riguarda il lastrico solare (che ha la funzione di copertura dell edificio), se esso è comune, gli oneri di manutenzione e ricostruzione sono a carico di tutti i condomini, o almeno di quelli che traggono utilità dalla copertura (ad es., nel caso di parti distinte del lastrico, con riferimento agli appartamenti direttamente sottostanti). In molti casi, però, il lastrico solare appartiene o è in uso esclusivo di uno dei condomini: allora, le spese sono a suo carico per un terzo, mentre gli altri due terzi sono ripartiti tra i proprietari degli appartamenti cui il lastrico funge da copertura, in proporzione al loro valore (art. 1126). E chiaro che sono a totale carico del condomino che ha l uso esclusivo del lastrico le spese attinenti all uso stesso (ad es. per il parapetto o il rivestimento di mattonelle). La stessa disciplina si applica per le terrazze a livello. I solai divisori di due appartamenti non sono, invece, considerati parti comuni, ma appartengono ai due proprietari da essi divisi; pertanto, le spese di manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari l uno all altro sovrastanti; a carico di quello superiore resta la copertura del pavimento, a carico di quello inferiore l intonaco, la tinteggiatura e la decorazione del soffitto (art. 1125). Lo stesso criterio vale per i balconi, in quanto la soletta del balcone costituisce prolungamento del solaio; le ringhiere o muretti esterni, invece, fanno parte della facciata (che è parte comune), per cui le relative spese rientrano in quelle a carico di tutti i condomini La gestione del condominio L assemblea dei condomini è l organo principale del condominio, ove si prendono, secondo le maggioranze previste dalla legge, le decisioni più importanti relative alle spese da sostenere per le parti comuni e al

4 funzionamento del condominio (tra cui, nomina e revoca dell amministratore, approvazione del bilancio preventivo e consuntivo). L assemblea deve essere convocata almeno una volta all anno, in via ordinaria; può essere convocata anche in via straordinaria quando se ne ravvisi la necessità (art. 66, comma 1, disp. att. cod. civ.). Per la validità dell assemblea è, prima di tutto, necessario che tutti i condomini siano tempestivamente invitati ed informati sull oggetto della discussione; l avviso di convocazione, con l ordine del giorno, deve pervenire ai condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per l adunanza (art. 66, comma 3, disp. att.). Se alla prima convocazione (come quasi sempre accade) manca il numero legale (è, infatti, richiesto un quorum per la costituzione: cfr. art. 1136, comma 1, cod. civ.), l assemblea delibera in un giorno successivo (sempre indicato nell avviso), in seconda convocazione, con maggioranze più basse. Le maggioranze necessarie per la validità della delibera dell assemblea variano a seconda dell oggetto e sono calcolate anche sulla base del valore millesimale delle singole proprietà. In particolare, indicando qui le maggioranze necessarie nella seconda convocazione: le delibere che riguardano questioni ordinarie, o spese straordinarie di lieve entità, o ancora l approvazione del bilancio, ecc., sono valide se approvate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (che deve rappresentare almeno un terzo del valore dell edificio e un terzo dei partecipanti al condominio), che rappresenti un terzo del valore dell edificio (maggioranza semplice: art. 1136, comma 3); le delibere che concernono la nomina e la revoca dell amministratore, le decisioni circa la proposizione di un azione giudiziaria (o la costituzione in giudizio, se questo è proposto contro il condominio), nonché quelle relative alle riparazioni straordinarie di notevole entità (come rifacimento della facciata, sostituzione della caldaia, ecc.), devono essere decise dalla maggioranza degli intervenuti nell assemblea, che rappresenti almeno la metà del valore dell edificio (maggioranza qualificata: art. 1136, commi 4 e 2); le innovazioni dirette al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (ex art. 1120) devono, invece, essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell edificio (art. 1136, comma 5). Precisiamo che sono innovazioni quelle opere o interventi che modificano la cosa comune, in tutto o in parte, nella materia, nella forma o nella destinazione, eccedendo i limiti della conservazione o manutenzione (ad es., installazione dell ascensore); - per alcune innovazioni, però, al fine di favorire l introduzione nel condominio di particolari impianti, o la realizzazione di determinati interventi, ritenuti necessari per esigenze superiori a quelle del condominio stesso, è prevista una riduzione dei quorum necessari per l approvazione; in particolare, possono essere disposte, con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell edificio, le innovazioni che hanno per oggetto:

5 a. le opere e opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; b. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili; c. l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze. Sono, in ogni caso, vietate quelle innovazioni: - che possono recare pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato o anche alla proprietà di uno dei condomini (ad es., installazione nel cortile comune di un serbatoio di gasolio per l impianto di riscaldamento addossato ad un muro, che provochi esalazioni dannose); - che ne alterino il decoro architettonico, inteso come aspetto esteriore dell edificio, non necessariamente di particolare pregio artistico; - che rendano alcune parti comuni dell edificio inservibili all uso ed al godimento anche di un solo condomino (ad es., mutamento di un area giardino in parcheggio di alcuni veicoli). Con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell edificio può essere stabilita la modificazione della destinazione d uso di parti comuni per soddisfare esigenze di interesse condominiale. Le deliberazioni dell assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, e quindi anche per la minoranza. I condomini dissenzienti e quelli assenti all adunanza possono, però, impugnare le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento entro 30 giorni (decorrenti dalla data della delibera per i dissenzienti, della comunicazione per gli assenti). Quando i condomini sono almeno 8, è obbligatoria la nomina di un amministratore (che può, comunque, essere nominato anche se i condomini sono di meno) (art. 1129). L amministratore cura la gestione del condominio: in particolare, esegue le deliberazioni dell assemblea, cura l osservanza del regolamento condominiale, disciplina l uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell interesse comune; senza preventiva autorizzazione dell assemblea, può provvedere alle spese di manutenzione ordinaria e riscuotere dai condomini (anche in via giudiziaria) le quote, ordinarie e straordinarie, di contributo (le cd. bollette) (art. 1130). Inoltre, nei limiti delle sue attribuzioni, ha la rappresentanza dei condomini in giudizio (art. 1131). Non può, invece, ordinare, senza decisioni assembleari, lavori di manutenzione straordinaria, a meno che non rivestano carattere di urgenza. La riforma definisce, in linea di massima, un profilo più responsabile e più trasparente della gestione condominiale nell interesse dei condomini,

6 che, attraverso un consiglio di coondominio, possono più agevolmente controllare l operato dell amministratore. Il regolamento di condominio deve essere necessariamente redatto quando i condomini sono almeno 11 (altrimenti è facoltativo) e contiene le norme relative all uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, nonché all amministrazione (art. 1138, comma 1). In genere, il regolamento viene approvato dall assemblea con la maggioranza qualificata; è ammesso, però, un regolamento di origine cd. contrattuale o esterna, predisposto da un soggetto estraneo (generalmente il costruttore o l originario proprietario dell edificio), che diventa obbligatorio per i condomini con l espresso impegno degli stessi ad osservarlo, contenuto negli atti di acquisto delle proprietà individuali. Il regolamento di condominio riguarda, di regola, le sole parti comuni, e non può incidere sui diritti di ciascun condomino nell ambito della proprietà esclusiva (art. 1138, comma 4). Infatti, ciascun condomino può godere della sua proprietà in pieno, ed effettuarvi qualsiasi opera, purché non rechi danno alle parti comuni (pertanto, non potrebbe, ad esempio, trasformare un balcone in veranda, perché ciò intaccherebbe il decoro architettonico dell edificio e l assemblea potrebbe costringerlo a rimuovere le relative opere) (cfr. art. 1122) né alle altre parti di proprietà esclusiva (ad esempio, con l installazione di una canna fumaria che immetta fumi nel balcone sovrastante, in applicazione anche dei principi già visti in tema di immissioni). Accade spesso, però, che nel regolamento di condominio siano contenute disposizioni che incidono sull uso delle proprietà esclusive, ad esempio escludendo la possibilità di destinazione dell appartamento o dei locali a determinati usi (quali studi professionali, attività commerciali, ecc.), o vietando attività rumorose, e così via. Tali disposizioni sono valide soltanto qualora vengano approvate da tutti i condomini all unanimità; oppure quando siano contenute in un regolamento di origine contrattuale, esplicitamente riportato ed accettato negli atti di acquisto. In ogni caso, le norme del regolamento non possono vietare a singoli condomini di tenere animali domestici (art. 1138, comma 5).