Corso di INVESTMENT BANKING and REAL ESTATE FINANCE A. A GLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI DEGLI INVESTITORI PREVIDENZIALI 1 aprile 2014

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1 Corso di INVESTMENT BANKING and REAL ESTATE FINANCE A. A GLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI DEGLI INVESTITORI PREVIDENZIALI 1 aprile 2014 Elisa Bocchialini Università degli Studi di Parma Dipartimento di Economia Indice Premessa Le esigenze di investimento degli Investitori Previdenziali : e Investitori Previdenziali Investitori Previdenziali e Investimenti Immobiliari 1

2 Indice Premessa Le esigenze di investimento degli Investitori Previdenziali : previdenza Investitori Previdenziali e Investimenti Immobiliari Premessa Gli Investitori Previdenziali sono soggetti che svolgono attività d investimento, con un orizzonte temporale tipicamente di lungo periodo e con un obiettivo generale di garantire ai beneficiari un quantitativo di risorse al termine dell attività lavorativa. Essi contano su patrimoni particolarmente rilevanti. Nell attuale contesto di mercato, gli Investitori Previdenziali si interrogano su quali siano le asset class che consentano di generare e mantenere valore nel tempo. Emerge l esigenza di poter investire in prodotti il cui valore sia poco fluttuante t nel breve termine e incrementi nel lungo termine. L investimento immobiliare può essere una risposta a tale esigenza. 2

3 Indice Premessa Le esigenze di investimento degli Investitori Previdenziali : e Investitori Previdenziali Investitori Previdenziali e Investimenti Immobiliari Gli Investitori Previdenziali Gli Investitori Previdenziali si collocano all interno della più vasta categoria di Investitori Istituzionali: Gli investitori istituzionali sono istituzioni finanziarie specializzate che gestiscono il risparmio per conto di investitori individuali al fine di conseguire uno specifico obiettivo in termini di livello di rischio accettabile, di massimizzazione del rendimento atteso, di scadenza delle attività detenute (Davis, Steil 2001) Tra gli Investitori Previdenziali si riconoscono principalmente: i Fondi Pensione (chiusi e aperti) Fondi Pensione Preesistenti Casse di Private 3

4 Gli Investitori Previdenziali Operatori Modelli operativi Investitori Istituzionali Organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) Fondi pensione Compagnie di assicurazione Fondi comuni di investimento - FCI (mobiliari chiusi, aperti; immobiliari; speculativi) Sicav Contrattuali vs aperti Vita vs danni Fondi pensione Investitori Previdenziali Fondi pensione preesistenti Casse previdenziali Le esigenze di investimento degli Investitori Previdenziali L attività d investimento degli Investitori Previdenziali esige: orizzonte di investimento di medio/lungo periodo, Liability matching, ossia minimizzazione della probabilità di non riuscire i a far fronte alle passività, ità stabilità dei rendimenti, gestione controllata dei rischi. 4

5 Indice Premessa Le esigenze di investimento degli Investitori Previdenziali : e Investitori Previdenziali Investitori Previdenziali e Investimenti Immobiliari Il sistema previdenziale italiano SISTEMA PENSIONISTICO ITALIANO Crisi DEMOGRAFICA Crisi OCCUPAZIONALE Crisi FINANZA PUBBLICA RIFORME: lento e difficoltoso processo di riforme Numerose iniziative sono state intraprese nell intento di riequilibrare il sistema previdenziale 5

6 Garantire a tutti i cittadini, oggi e in futuro, un reddito di pensione adeguato e sostenibile è uno degli obiettivi prioritari dell'unione europea. L INVECCHIAMENTO DELLA POPOLAZIONE ha fatto di questo obiettivo una grande sfida, che la maggior parte degli Stati membri ha cercato di affrontare riformando i propri sistemi pensionistici. La recente crisi finanziaria ed economica ha aggravato e amplificato gli effetti della marcata tendenza all'invecchiamento della popolazione. Le sue ripercussioni negative sulla crescita economica, sui bilanci pubblici, sulla stabilità finanziaria e sull'occupazione hanno acuito l'urgenza di una riforma delle pensioni e in particolare di una modifica delle condizioni di acquisizione dei diritti pensionistici. Fonte: LIBRO VERDE Verso sistemi pensionistici adeguati, sostenibili e sicuri in Europa. Il sistema previdenziale italiano 3 pilastri PREVIDENZA PUBBLICA DI BASE PREVIDENZA INTEGRATIVA AD ADESIONE COLLETTIVA PREVIDENZA INTEGRATIVA AD ADESIONE INDIVIDUALE 6

7 Il 1 PILASTRO della I pilastro PREVIDENZA PUBBLICA DI BASE Adesione obbligatoria Obiettivo: garantire il minimo di base Soggetto gestore: Enti di previdenza pubblici (privati) Sistema di calcolo a ripartizione Metodo di calcolo retributivo, contributivo, misto Prestazioni: rendita con reversibilità Il 2 PILASTRO della II pilastro PREVIDENZA COMPLEMENTARE AD ADESIONE COLLETTIVA Adesione volontaria Obiettivo: mantenere il tenore di vita del periodo lavorativo Soggetto gestore: soggetti privati Sistema di calcolo a capitalizzazione Metodo di calcolo contributivo Prestazioni: rendita o capitale 7

8 Il 3 PILASTRO della III pilastro PREVIDENZA COMPLEMENTARE AD ADESIONE INDIVIDUALE Adesione volontaria Obiettivo: migliorare il reddito Soggetto gestore: soggetti privati Sistema di calcolo a capitalizzazione Metodo di calcolo contributivo Prestazioni: rendita o capitale Il sistema previdenziale italiano pubblica di base (I pilastro) MECCANISMO DI FINANZIAMENTO METODO DI CALCOLO DELLE DELLE PRESTAZIONI PRESTAZIONI RIPARTIZIONE RETRIBUTIVO CONTRIBUTIVO MISTO La previdenza di base obbligatoria è organizzata sulla base di un sistema a ripartizione. Il metodo di calcolo delle prestazioni può essere, a seconda dell anzianità del lavoratore: retributivo, contributivo o misto. Nello specifico: Retributivo anzianità contributiva al > 18 anni Contributivo anzianità contributiva al = 0 Misto anzianità contributiva al < 18 anni e > 0 8

9 Il sistema previdenziale italiano complementare (II e III pilastro) MECCANISMO DI FINANZIAMENTO METODO DI CALCOLO DELLE DELLE PRESTAZIONI PRESTAZIONI CAPITALIZZAZIONE CONTRIBUZIONE DEFINITA PRESTAZIONE DEFINITA La previdenza complementare o integrativa è organizzata sulla base di un sistema a capitalizzazione. Il metodo di calcolo delle prestazioni può essere un sistema a prestazione definita o un sistema a contribuzione definita. Nello specifico: A prestazione definita è fissato l importo della prestazione e rimane incerto quello del contributo. A contribuzione definita è fissato l importo del contributo e rimane incerto il valore della prestazione. La previdenza complementare Considerato che la pensione obbligatoria può non assicurare da sola un adeguato tenore di vita, i lavoratori possono scegliere di destinare una parte del proprio risparmio alla costruzione di una rendita aggiuntiva, versando contributi alle forme pensionistiche complementari ( PREVIDENZA COMPLEMENTARE O INTEGRATIVA 18 9

10 La previdenza complementare Le forme pensionistiche complementari sono forme di previdenza finalizzate alla costituzione di una prestazione pensionistica integrativa, autorizzate e sottoposte alla vigilanza di una Autorità pubblica, la Commissione di vigilanza sui fondi pensione COVIP. Sono forme pensionistiche complementari: i fondi pensione negoziali, i fondi pensione aperti, i contratti di assicurazione sulla vita con finalità previdenziali, fondi pensione preesistenti (istituiti anteriormente al novembre 1992). La previdenza complementare 10

11 La previdenza complementare - Fondi pensione negoziali: sono forme pensionistiche complementari istituite dai rappresentanti dei lavoratori e dei datori di lavoro nell ambito della contrattazione nazionale, di settore o aziendale. - Fondi pensione aperti: sono forme pensionistiche complementari istituite da banche, imprese di assicurazione, società di gestione del risparmio (SGR) e società di intermediazione mobiliare (SIM). - Piani individuali pensionistici di tipo assicurativo (PIP): sono forme pensionistiche complementari istituite dalle imprese di assicurazione. - Fondi pensione preesistenti: sono forme pensionistiche così chiamate perché risultavano già istituite prima del Decreto Legislativo 124 del 1993 che ha di fatto istituito le forme pensionistiche in Italia. La previdenza complementare Le forme pensionistiche complementari si distinguono in collettive ed individuali. Sono Forme Collettive I fondi pensione di natura negoziale istituiti per effetto di un contratto o accordo collettivo di lavoro anche aziendale. I fondi istituiti o promossi dalle regioni. I fondi aperti che ricevono adesioni collettive. I fondi istituiti dalle casse professionali privatizzate. I fondi preesistenti. Sono Forme Individuali sono quelle attuate mediante fondi aperti sulla base di adesioni rigorosamente individuali ovvero mediante contratti di assicurazione sulla vita La scelta di aderire o meno ad una forma pensionistica complementare è sempre volontaria e personale. 11

12 Indice Premessa Le esigenze di investimento degli Investitori Previdenziali : e Investitori Previdenziali Investitori Previdenziali e Investimenti Immobiliari L Investimento Immobiliare Acquisto di beni immobili di qualunque tipo, inclusi diritti reali di godimento, titoli rappresentativi di beni immobili e diritti reali di godimento, quali azioni di società immobiliari, quotate o non quotate, quote immobiliari di diritto italiano o estero e fondi comuni di investimento mobiliari specializzati in società immobiliari. INVESTIMENTO DIRETTO INVESTIMENTO INDIRETTO (Fondi Immobiliari, Partecipazioni in Società Immobiliari) 12

13 L Investimento Immobiliare: vantaggi Bassa o negativa correlazione con i rendimenti delle attività finanziarie Opportunità di diversificazione Capacità di generare cash flow regolari e abbastanza stabili Capacità di protezione contro l inflazione Redditi soddisfacenti e piuttosto stabili nel tempo (tipicamente collocabili fra quelli dei titoli di debito pubblico e quelli dei titoli azionari) L Investimento Immobiliare: limiti Inferiore liquidabilità rispetto agli investimenti mobiliari i Più limitata trasparenza del mercato di riferimento (rispetto a quello mobiliare) Complessità gestionali Oneri di gestione 26 13

14 I limiti agli investimenti DM 703/96 Doveva essere emanato nuovo DM, come previsto da art. 6 co. 5-bis D. Lgs. 252/05 Con decreto del Ministro dell economia e delle finanze, di concerto con il Ministro del lavoro e della previdenza sociale, sentita la COVIP, sono individuati: a) le attività nelle quali i fondi pensione possono investire le proprie disponibilità, avendo presente il perseguimento dell interesse degli iscritti, eventualmente fissando limiti massimi di investimento qualora siano giustificati da un punto di vista prudenziale; b) i criteri di investimento nelle varie categorie di valori mobiliari; c) le regole da osservare in materia di conflitti di interesse tenendo conto delle specificità dei fondi pensione e dei principi di cui alla direttiva 2004/39/CE, alla normativa comunitaria di esecuzione e a quella nazionale di recepimento. I difetti del DM 703/1996 Molte tipologie di attività non sono ammesse Limitazioni it i i solo formali (quale effetto in sostanza???) Tutti i titoli oggetto di scandalo (Cirio, Parmalat, Argentina, sub-prime) sarebbero ammissibili Rigidità delle restrizioni quantitative es. limite della liquidità (max 20%) Covip ne ha consentito il superamento Uso di parametri oggettivi Uso di parametri oggettivi Solo il BMK: divieto implicito di strategie gestionali non coerenti con il BMK (es. total return però sul mercato si hanno esempi di obiettivi di rendimento, invece del BMK, (cfr. Comparto Monetario Plus di Cometa, il cui BMK è 100%Euribor 6 mesi + 0,75%) Impiego di strumenti finanziari che dovrebbero essere ammessi (es. private equity) 14

15 Nuova disciplina (forse) Principi e criteri di gestione (specifici) Alcuni limiti quantitativi verrebbero mantenuti I divieti e limiti agli investimenti dovrebbero dipendere (anche) dalla capacità del fondo pensione Obbligo di esporre un (o più) parametro oggettivo, non necessariamente il benchmark Introduzione modello organizzativo di gestione e controllo del rischio Investimento ammesso se il fondo è in grado di gestire e controllare (Covip autorizza e controlla costantemente) Nuova e vecchia disciplina a confronto 15

16 Investimenti Immobiliari Fondi comuni di investimento mobiliare e immobiliare chiusi (non applicabili ai fondi pensione preesistenti) 20% del patrimonio del fondo pensione 25% del fondo chiuso L investimento diretto in cespiti immobiliari è vietato per i fondi di nuova istituzione; è ammesso per i fondi pensione preesistenti, ma dovrà essere ridotto al 20% entro maggio 2012 (salvo deroghe negoziate con Covip). Per i fondi multicomparto, il limite del 20% opera sui singoli comparti I FP contrattuali potrebbero investire direttamente in fondi chiusi e società immobiliari (per le società immobiliari sarebbero possibili anche partecipazioni di controllo, normalmente vietate, nel rispetto degli altri limiti agli investimenti quantitativi stabiliti per le partecipazioni azionarie) In sintesi Investimenti Immobiliari A livello normativo, l Investimento Immobiliare è consentito per: Fondi Pensione Chiusi e Aperti è possibile l investimento indiretto (con limiti imposti da decreto 703/1996 e decreto 252/05). Fondi Pensione Preesistenti è possibile l investimento sia diretto sia indiretto (con restrizioni decreto legislativo 62/2007 processo di adeguamento dei fondi preesistenti alle forme più recenti ). Casse di è possibile l investimento sia diretto sia indiretto. 16

17 Perché l investimento immobiliare per gli investitori previdenziali? Orizzonte di investimento di medio/lungo periodo Decorrelazione rispetto ad asset class tradizionali e possibilità di diversificazione Protezione del capitale dall inflazione Liability matching, ossia minimizzazione della probabilità di non riuscire a far fronte alle passività Gestione controllata del rischio Stabilità e chiarezza dei rendimenti Ridotto mark-to-market con abbattimento del rischio di volatilità ed incremento della stabilità dei rendimenti Le tendenze in atto 17

18 Le tendenze in atto Riduzione degli investimenti effettuati in forma diretta, a causa di obblighi normativi, costi di gestione elevati, bassa liquidità, bassa capacità di diversificazione, etc. Aumento degli investimenti effettuati in forma indiretta (fondi immobiliari). In generale, ricorso agli investimenti immobiliari storico e prevalentemente in forma diretta, per Fondi Preesistenti e Casse di, sottodimensionato per Fondi Pensione Chiusi e Aperti (che pur potendo, perché non investono?) 35 Le tendenze in atto Scarsa diversificazione nell Investimento Immobiliare (oggi molto orientato al domestico) Istituzione di veicoli giuridici ad hoc per l effettuazione di investimenti, in particolare di fondi riservati sottoscritti anche al 100% Ricorso a know-how e capacità manageriali esterne alle proprie strutture, tt anche attraverso la sottoscrizione di quote di società e/o fondi 36 18

19 Grazie per l attenzione! elisa.bocchialini@unipr.it 19